Это поистине революционный закон, который кардинальным образом повлияет на первичный рынок недвижимости.
Что же нового произойдет?
Регистрация прав на новострой в государственном реестре
Вводится термин будущий объект недвижимости - это часть делимого объекта незавершенного строительства (многоквартирный дом), которое после принятия в эксплуатацию станет отдельным объектом недвижимости (квартира, апартаменты квартирного типа, нежилые помещения, кладовки, парко-места…). Для простоты будем называть их квартира в новостройке.
Сделки по купле-продаже помещений в новостройке возможны только после регистрации прав на такие объекты в государственном реестре.
А регистрация прав на квартиры в новостройке будет возможна только после получения разрешения на строительство. Это безусловно правильная норма, которая уберет практику продаж еще до получения разрешения.
Первоначально права на все помещения и квартиры в новостройке будут регистрироваться за девелопером и заказчиком строительства.
Может быть ситуация, что Заказчик строительства и Девелопер это одна и та же компания, а бывает, что две разных организации. Например, Заказчик строительства владеет земельным участком, а Девелопер разрабатывает проект и управляет им. В таком случае Заказчик и Девелопер по Договору распределяют будущие помещения, и регистрируют права на них в государственном реестре.
Что это дает? Такой механизм исключает возможность двойных продаж.
Гарантийная доля
В гарантийную долю будет включается часть помещений многоквартирного дома, которые не могут продаваться или передаваться в залог на протяжении всего периода строительства. Размер этой доли определит Кабмин.
Эта гарантийная доля станет доступной для продажи после ввода готового дома в эксплуатацию.
А в случае если объект стал недостроем, например по причине банкротства Девелопера, квартиры из гарантийной доли будут реализовываться, чтобы достроить объект.
До момента пока новый закон заработает проблема недостроев по прежнему остается актуальной, о том как не “вляпаться” в долгострой читайте в статье Государство наконец-то взялось за долгострой.
Раскрытие информации об объекте, проданных квартирах, остатках непроданных квартир
Закон обязывает Заказчика строительства и Девелопера регулярно публиковать на своем веб-сайте информацию:
- технические характеристики строящегося жилого комплекса
- график строительства и степень его выполнения
- ежемесячный фотоотчет
- перечень помещений которые проданы
- список квартир доступных к покупке
- цена и условия покупки квартир
По нашему мнению благодаря такой прозрачности станет возможно оценить насколько востребован рынком тот или иной объект, какова динамика продаж, каков ресурс непроданных квартир и достаточно ли ресурсов для успешного завершения строительства.
Станет возможным оценить риски, чтобы не вляпаться в недострой
Нотариальное заверение договоров покупки квартир в новостройке
При покупке квартиры в новостройке станет обязательным нотариальное заверение такого договора.
В государственном реестре за покупателем будет регистрироваться право на квартиру в новостройке.
Законом установлен максимальный размер государственной пошлины за нотариальное заверение таких договоров в сумме не больше одной минимальной заработной платы. С 1 октября 2022 года это 6700 гривен.
Возврат средств покупателю при расторжении договора
Законом определены существенные условия Договора покупки квартиры одно из которых - что в случае расторжения Договора возврат средств Покупателю осуществляется в срок до 60 дней.
Также определено, что Застройщик может расторгнуть договор только если покупатель нарушил условия оплаты:
- первоначального взноса на 30 дней
- поэтапного платежа на 45 дней
- больше 3-х раз в течение года
На наш взгляд это хорошая норма для покупателей, потому что ранее Застройщики в договорах обычно предусматривали возврат средств только после нахождения нового покупателя на квартиру по которой происходило расторжение договора.
И часто в Договорах прописывались очень жесткие условия по расторжению, вплоть до “за несанкционированную фото и видео съемку”.
Перепродажа и переуступка
Последующие продажи теперь также подлежат нотариальному оформлению.
При этом если новострой полностью оплачен, то согласие на такую перепродажу от Застройщика НЕ требуется. Если квартира в новостройке оплачена частично, то для перепродажи такое согласие потребуется.
Перепродажа оформляется отдельным договором к которому прилагается первоначальный договор покупки от Девелопера (Заказчика строительства).
Информация о новом покупателе вносится в государственный реестр и в течение 10 дней передается Застройщику.
Регистрация права собственности после сдачи дома
Законом предусматривается, что после принятия жилого комплекса в эксплуатацию информация из государственного реестра строительной деятельности автоматически передается в государственный реестр прав на недвижимость и за всем покупателями квартир автоматически регистрируется право собственности.
На наш взгляд это правильная норма, которая снизит нагрузку на госрегистраторов и коррупцию в этой сфере.
Схему Продаж новостроек через кооператив “прикрыли”
Мы ранее писали о рисках при покупке новостройки через кооперативы - "Корпоративный" кооператив.
Основным риском являлось то, что покупатели становились ассоциированными членами без права голоса, а кооператив по сути не нес никакой ответственности перед покупателями.
По новому Закону все ассоциированные члены становятся полноправными членами кооператива, при этом это касается и всех зарегистрированных на данный момент кооперативов. Им отводится один месяц на приведение своей деятельности в соответствии с Законом.
Такие меры в свою очередь несут определенные риски для новостроек, которые вели продажи через кооператив. Потому что каждый полноправный член получает права голоса на собрании, возможность избираться в правление … Для застройщиков - это риски потери контроля над строительным объектом.
Этот Закон вступает в силу 10 октября 2022 года. Он вносит множество положительных моментов, и принятие его в настоящий момент выглядит абсолютно логичным. Количество новых строек из-за войны минимально, соответственно новым проектам, которые будут выходить на рынок достаточно времени, чтобы подготовиться.
Ссылка на Закон
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#Text