Согласно Закону Украины “Об инвестиционной деятельности”, привлечение денежных средств в строительство жилья должно происходить исключительно одним из перечисленных способов: Фонды финансирования строительства, Фонды операций с недвижимостью, Институты совместного инвестирования (Паевые или Корпоративные фонды) и путем выпуска (эмиссии) целевых облигации. Другие способы должны быть прямо определены Законом.
Таким “другим” способом и есть Кооператив. Деятельность кооперативов регламентирована Законом Украины “О кооперации”. Основная идея кооперации в объединении граждан и юридических лиц с целью удовлетворения их личных и коллективных интересов, распределения рисков, доходов и затрат.
Исходя из направлений деятельности, кооперативы бывают разными, мы остановимся на Жилищно-строительных (ЖСК), как наиболее часто используемых для наших целей.
Члены Жилищно-строительного кооператива вносят денежные средства (пай), взамен ЖСК (в лице Правления) “обещает” построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать определенную квартиру члену кооператива (пайщику). Пайщика кооператива можно сравнить с акционером компании. Пайщики могут созывать общее собрание, принимать “важные” решения о деятельности кооператива, избирать правление, ревизора… И в то же время, члены кооператива несут риски и ответственность за деятельность Кооператива, в размере своего пая.
Законом также предусмотрено “Ассоциированное членство”. Ассоциированные члены не имеют прав в принятии решений, касающихся деятельности ЖСК. Но решения, которые приняты членами кооператива, обязательны к исполнению Ассоциированными членам. На практике, практически все строительные кооперативы принимают инвесторов в ассоциированные члены. Членами же являются три доверенных лица Застройщика, в числе которых и избранный Председатель кооператива.
К сожалению, не все Застройщики добропорядочны, и так как по Закону ответственности Правления перед пайщиками по сути нет, этим пользуются Застройщики. Давайте рассмотрим на примере, как иногда разворачиваются события.
Междусобойчик и “Эффект влипания”
Предположим, Вы инвестор и вступаете в ассоциированные члены кооператива, подписываете Договор паевого участия в строительстве (возможны вариации в названии) в котором фиксируется квартира, её стоимость и сроки сдачи. Затем идете в банк и перечисляете деньги - паевой взнос за квартиру.
Но Застройщик в лице Правления кооператива плохо рассчитал смету строительства, выросли цены на стройматериалы, ошиблись проектировщики, обманули подрядчики, украли, … и дом не достроен, инженерные сети не проведены и не подключены.
Вы как инвестор обращаетесь в кооператив и требуете закончить строительство провести коммуникации и сдать дом, а Председатель правления сообщает, а денег нет.
“А что ж делать?” спрашиваете Вы.
“Сейчас Мы соберем общее собрание (из числа тех трех доверенных лиц), решим что делать, и Вас проинформируем”
На общем собрании обсудили и единогласно приняли решение, что для достройки каждому члену кооператива, в том числе и ассоциированному, необходимо доплатить еще, например, по 190 Долларов с квадратного метра площади.
Вас об этом решении информируют, и тут Вы понимаете, что “влипли”. И выбора, кроме как платить особо и нет, потому что получить деньги назад невозможно, денег то нет. Единственный способ “выйти” из такой инвестиции - уступить права другому инвестору. Вот только искать такого “другого” можно долго.
Судиться с кооперативом в котором ты сам и являешься членом, пусть и ассоциированным, бессмысленно. Все равно, что самому с собой, ведь никаких других активов у кооператива нет, зачастую даже земельный участок ему не принадлежит.
Что посоветовать при покупке новостроя через кооператив?
Во-первых, не связываться с кооперативами.
Во-вторых, выясните, в чьей собственности находится земельный участок, кому переданы права аренды и на какой срок.
В-третьих, ознакомьтесь с экспертизой проекта.
В-четвертых, проверьте наличие разрешения на строительство (для объектов I-III категории сложности - Декларация о начале строительства, зарегистрированная в ГАСК, для объектов IV-V категории сложности - Разрешение на строительство)
Желаем Вам надежных и порядочных застройщиков, получения заветного жилья в оговоренный срок и долгой и счастливой жизни в выбранном доме! И помните, Fresco, как мама, - плохого не посоветует! Следите за нашими новостями и подписывайтесь на наши ресурсы.
