Згідно із Законом України "Про інвестиційну діяльність", залучення коштів у будівництво житла має відбуватися виключно одним з перерахованих способів: Фонди фінансування будівництва, Фонди операцій з нерухомістю, Інститути спільного інвестування (Пайові або Корпоративні фонди) та шляхом випуску (емісії) цільових облігацій.
Інші способи мають бути прямо визначені Законом.
Таким "іншим" способом і є Кооператив.
Діяльність кооперативів регламентована Законом України "Про кооперацію".
Основна ідея кооперації в об'єднанні громадян та юридичних осіб з метою задоволення їх особистих та колективних інтересів, розподілу ризиків, доходів та витрат.
Виходячи з напрямків діяльності, кооперативи бувають різними, ми зупинимося на Житлово-будівельних (ЖБК), як найчастіше використовуваних для наших цілей.
Члени Житлово-будівельного кооперативу вносять кошти (пай), натомість ЖБК (в особі Правління) "обіцяє" побудувати будинок, здати його в експлуатацію та передати певну квартиру члену кооперативу (пайовику).
Пайовика кооперативу можна порівняти з акціонером компанії.
Пайовики можуть скликати загальні збори, приймати “важливі” рішення про діяльність кооперативу, обирати правління, ревізора...
І водночас, члени кооперативу несуть ризики та відповідальність за діяльність Кооперативу, у розмірі свого паю.
Законом також передбачено "Асоційоване членство". Асоційовані члени не мають прав у прийнятті рішень щодо діяльності ЖБК.
Але рішення, прийняті членами кооперативу, є обов'язковими до виконання Асоційованими членами.
Насправді, майже всі будівельні кооперативи приймають інвесторів в асоційовані члени.
Членами ж є три довірені особи Забудовника, серед яких і обраний Голова кооперативу.
На жаль, не всі Забудовники добропорядні, і оскільки згідно із Законом відповідальності Правління перед пайовиками по суті немає, цим користуються Забудовники.
Давайте розглянемо з прикладу, як іноді розгортаються події.
Міжсобойчик та “Ефект влипання”
Припустимо, Ви інвестор і вступаєте до асоційованих членів кооперативу, підписуєте Договір пайової участі в будівництві (можливі варіації в назві) у якому фіксується квартира, її вартість та терміни здачі.
Потім йдете в банк і перераховуєте гроші – пайовий внесок за квартиру.
Але Забудовник в особі Правління кооперативу погано розрахував кошторис будівництва, зросли ціни на будматеріали, помилилися проектувальники, обдурили підрядники, вкрали, і будинок не добудований, інженерні мережі не проведені і не підключені.
Ви як інвестор звертаєтесь до кооперативу і вимагаєте закінчити будівництво провести комунікації та здати будинок, а Голова правління повідомляє, а грошей немає.
"А що ж робити?" питаєте Ви.
“Зараз Ми зберемо загальні збори (з тих трьох довірених осіб), вирішимо що робити, і Вас проінформуємо”
На загальних зборах обговорили і одноголосно прийняли рішення, що для добудови кожному члену кооперативу, зокрема і асоційованому, необхідно доплатити ще, наприклад, 190 доларів з квадратного метра площі.
Вас про це рішення інформують, і тут Ви знаєте, що "влипли".
І вибору, крім як платити особливо і немає, тому що отримати гроші назад неможливо, грошей немає.
Єдиний спосіб "вийти" з такої інвестиції - поступитися правами іншому інвестору. Ось тільки шукати такого "іншого" можна довго.
Судитися з кооперативом, в якому ти сам і є членом, нехай і асоційованим, безглуздо.
Все одно, що самому з собою, адже жодних інших активів у кооперативу немає, найчастіше навіть земельна ділянка йому не належить.
Що порадити при покупці новобудов через кооператив?
По-перше, не зв'язуватись із кооперативами.
По-друге, з'ясуйте, у чиїй власності знаходиться земельна ділянка, кому передані права оренди та на який термін.
По-третє, ознайомтеся з експертизою проекту.
По-четверте, перевірте наявність дозволу на будівництво (для об'єктів І-ІІІ категорії складності - Декларація про початок будівництва, зареєстрована в ДАБК, для об'єктів IV-V категорії складності - Дозвіл на будівництво).
Бажаємо Вам надійних та порядних забудовників, отримання заповітного житла в обумовлений термін і довгого та щасливого життя у вибраному будинку!
І пам'ятайте, Fresco, як мама, - поганого не порадить!
Слідкуйте за нашими новинами та підписуйтесь на наші ресурси.