Если с правами собственности на саму недвижимость все более-менее понятно, то насчет правового статуса земли, на которой она расположена, возникает много вопросов и опасений.
Предлагаем вместе разобраться, обоснованы ли они.

Виды собственности на землю

Земельный участок под многоквартирным домом может быть в государственной, коммунальной (городской) или частной собственности. Распорядителями участков в государственной и коммунальной собственности являются городские или районные советы.
Если земельный участок находится в частной собственности, то его владелец - юридическое или физическое лицо.

Что происходит с землей перед началом строительства на ней?

Земля под новостройкой в частной собственности - риски?! 2

Для того, чтобы начать строительство жилого комплекса на законных основаниях, компания-застройщик обязана купить или арендовать участок земли с целевым назначением “для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома”. Этот факт можно проверить самостоятельно на Публичной кадастровой карте Украины.
При этом иногда “под застройку” идут земельные участки и с другим целевым назначением. В таком случае помещения в этом здании могут иметь статус нежилых. Подробнее об этом в нашей статье Апартаменты - это квартира или нет. В чем Разница?

Чаще всего застройщик арендует земельный участок у владельца на срок от 3 до 5 лет. В этом случае оформляется договор аренды или суперфиция. Суперфиций - это особый вид договора, по которому застройщику передается право застройки земельного участка, который ему не принадлежит.

Земля после сдачи дома

После того, как жилой комплекс успешно сдан в эксплуатацию, и владельцы более 50% квартир вступили в права собственности, вступает в действие ЗУ “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме”. Для содержания дома жильцы могут вступить в обслуживающий кооператив, создать ОСМД или нанять управляющую компанию.

Земля под новостройкой в частной собственности - риски?! 3

Согласно ст.42 Земельного кодекса Украины земельные участки в государственной и коммунальной собственности, на которых расположены многоквартирные дома, передаются в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома, например, ОСМД. Сегодня их также можно приватизировать по общей процедуре, так как специальная процедура по состоянию на август 2019 еще не разработана Кабинетом министром Украины. Никаких весомых преимуществ данное действие не несет, поэтому обычно ОСМД не проводят регистрацию земель под многоквартирными домами. Арендная плата местным органам власти за такие земельные участки не может составлять больше, чем 3% от его нормативной денежной оценки (НДО).

Если речь идет о земельных участках в собственности юридического или физического лица, согласно ст.7 ЗУ “Об аренде земли” к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, который расположен на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на данный земельный участок.

При этом законодательство лишает арендодателя возможности продавать или проводить любые юридические действия с земельным участком, если на нем возведено здание, которое принадлежит другим субъектам.

Размер земельного налога

Кроме арендной платы, Земельный кодекс Украины налагает на всех, кто владеет правами собственности на землю, обязательство ежегодно уплачивать земельный налог в местную казну.
Согласно ОНК № 602 от августа 2018, изданных Минфином, плательщиками земельного налога являются владельцы земельного участка или организации, которые управляют многоквартирными домами, но не владельцы квартир. Последние лишь обязаны компенсировать управляющей организации или арендодателю плату за землю в составе расходов на содержание дома.

Земля под новостройкой в частной собственности - риски?! 4

В 2019 году схема расчета размера земельного налога зависит от того, проведена ли нормативная денежная оценка (НДО) земельного участка или нет.

Если оценка проведена, величина земельного налога рассчитывается по формуле:
площадь участка (га) * стоимость единицы площади (грн) * ставка (%).

Если оценка не проведена, формула имеет вид:
площадь участка (га) * ставка (грн за 1 га или кв.метр).
Площадь участка под строительство обычно указывается в договоре аренды земельного участка. Средняя оценочная стоимость 1 кв.м земли в Одессе, она же НДО, по состоянию на 1 января 2019 года составляет 402,72 грн. Информацию о точном размере НДО для конкретного участка можно получить в виде справки на электронном сервисе Публичной кадастровой карты Украины.
Ставка земельного налога определяются органами местной власти. На участках с проведенной оценкой ставка может составлять до 3%, а без оценки - до 5%.

Например, для жилых комплексов в Приморском районе Одессы с земельным участком площадью 1 га и проведенной нормативной денежной оценкой размер земельного налога составит: 1000 кв.м * 402,72 * 0,03 = 12 тысяч гривен в год или 1000 гривен в месяц. На участке площадью 1 гектар можно построить дом примерно на 200 квартир. В таком случае в тариф на обслуживание дома будут включены 5 гривен в месяц для компенсации уплаты земельного налога.

Выводы

Подытожим. Владельцы квартир в многоквартирном жилом доме, объединившись в ОСМД могут безоплатно получить в собственность или постоянное пользование земельный участок, на котором возведен дом.
Ни государство, ни частные лица в чьей собственности находится земельный участок под многоквартирным жилым домом, не имеют права отчуждать его.

Земля под новостройкой в частной собственности - риски?! 5

Даже в случае разрушения здания права на земельный участок сохраняются за совладельцами этого дома (собственниками квартир).

Арендную плату и земельный налог оплачивает ОСМД или управляющая компания, включая их в тариф по обслуживанию дома. Обычно после распределения между владельцами квартир эти суммы очень малы.

В этой статье мы разобрали общую ситуацию, безусловно в каждом конкретном проекте она имеет свои нюансы. Если Вам необходима помощь с выбором объекта, обратитесь к специалистам fresco.od.ua и наслаждайтесь жизнью в новом доме!