Якщо з правами власності на саму нерухомість все більш-менш зрозуміло, то щодо правового статусу землі, де вона розташована, виникає багато питань і побоювань.
Пропонуємо разом розібратися, чи вони обґрунтовані.
Види власності на землю
Земельна ділянка під багатоквартирним будинком може бути в державній, комунальній (міській) або приватній власності. Розпорядниками ділянок у державній та комунальній власності є міські чи районні ради.
Якщо земельна ділянка знаходиться у приватній власності, то її власник - юридична або фізична особа.
Що відбувається із землею перед початком будівництва на ній?
Для того, щоб розпочати будівництво житлового комплексу на законних підставах, компанія-забудовник зобов'язана купити або орендувати ділянку землі з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Цей факт можна перевірити самостійно на Публічній карті України.
При цьому іноді під забудову йдуть земельні ділянки і з іншим цільовим призначенням. У такому разі приміщення у цьому будинку можуть мати статус нежитлових.
Докладніше про це у нашій статті Апартаменти - це квартира чи ні. У чому різниця?
Найчастіше забудовник орендує земельну ділянку у власника терміном від 3 до 5 років. І тут оформляється договір оренди чи суперфіція. Суперфіцій - це особливий вид договору, за яким забудовнику передається право забудови земельної ділянки, яка йому не належить.
Земля після здачі будинку
Після того, як житловий комплекс успішно зданий в експлуатацію, і власники понад 50% квартир вступили у права власності, набуває чинності ЗУ “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Для утримання будинку мешканці можуть вступити до обслуговуючого кооперативу, створити ОСББ або найняти керуючу компанію.
Згідно зі ст.42 Земельного кодексу України земельні ділянки у державній та комунальній власності, на яких розташовані багатоквартирні будинки, передаються у постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку, наприклад, ОСББ. Сьогодні їх також можна приватизувати за загальною процедурою, оскільки спеціальна процедура станом на серпень 2019 року ще не розроблена Кабінетом Міністрів України. Жодних вагомих переваг ця дія не несе, тому зазвичай ОСББ не проводять реєстрацію земель під багатоквартирними будинками. Орендна плата місцевим органам влади за такі земельні ділянки не може становити більше 3% від його нормативної грошової оцінки (НДО).
Якщо йдеться про земельні ділянки у власності юридичної або фізичної особи, згідно з ст.7 ЗУ “Про оренду землі” до особи, до якої перейшло право власності на житловий будинок, який розташований на орендованому земельному ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.
При цьому законодавство позбавляє орендодавця можливості продавати або проводити будь-які юридичні дії із земельною ділянкою, якщо на ньому зведена будівля, яка належить іншим суб'єктам.
Розмір земельного податку
Крім орендної плати Земельний кодекс України накладає на всіх, хто володіє правами власності на землю, зобов'язання щороку сплачувати земельний податок до місцевої скарбниці.
Відповідно до ГНК № 602 від серпня 2018 року, виданих Мінфіном, платниками земельного податку є власники земельної ділянки або організації, які керують багатоквартирними будинками, але не власники квартир. Останні лише зобов'язані компенсувати керуючій організації або орендодавцю плату за землю у складі витрат на утримання будинку.
У 2019 році схема розрахунку розміру земельного податку залежить від того, чи проведено нормативну грошову оцінку (НДО) земельної ділянки чи ні.
Якщо оцінку проведено, величина земельного податку розраховується за формулою:
площа ділянки (га) * вартість одиниці площі (грн) * ставка (%).
Якщо оцінка не проведена, формула має вигляд:
площа ділянки (га) * ставка (грн за 1 га або кв.метр).
Площа ділянки під будівництво вказується у договорі оренди земельної ділянки. Середня оцінна вартість 1 кв.м землі в Одесі, вона ж є НДО, станом на 1 січня 2019 року становить 402,72 грн. Інформацію про точний розмір НДО для конкретної ділянки можна отримати у вигляді довідки на електронному сервісі Публічної карти України.
Ставка земельного податку визначаються органами місцевої влади. На ділянках із проведеною оцінкою ставка може становити до 3%, а без оцінки – до 5%.
Наприклад, для житлових комплексів у Приморському районі Одеси із земельною ділянкою площею 1 га та проведеною нормативною грошовою оцінкою розмір земельного податку становитиме: 1000 кв.м * 402,72 * 0,03 = 12 тисяч гривень на рік або 1000 гривень на місяць. На ділянці площею 1 га можна звести будинок приблизно на 200 квартир. У такому разі до тарифу на обслуговування будинку буде включено 5 гривень на місяць для компенсації сплати земельного податку.
Висновки
Підсумувати. Власники квартир у багатоквартирному житловому будинку, об'єднавшись у ОСББ, можуть безоплатно отримати у власність або постійне користування земельну ділянку, на якій зведено будинок.
Ні держава, ні приватні особи у чиїй власності знаходиться земельна ділянка під багатоквартирним житловим будинком, не мають права відчужувати її.
Навіть у разі руйнування будівлі права на земельну ділянку зберігаються за співвласниками цього будинку (власниками квартир).
Орендну плату та земельний податок оплачує ОСББ або компанія, що управляє, включаючи їх у тариф з обслуговування будинку. Зазвичай, після розподілу між власниками квартир ці суми дуже малі.
У цій статті ми розібрали загальну ситуацію, безумовно, у кожному конкретному проекті вона має свої нюанси. Якщо Вам потрібна допомога з вибором об'єкта, зверніться до фахівців fresco.od.ua і насолоджуйтесь життям у новому будинку!
