Здавати нерухомість було вигідно завжди. Це пасивний дохід, який не забирає багато часу та сил у власника бізнесу. Залежно від площі, що здається в оренду, можна щомісяця отримувати непогані гроші.
У цій статті розповімо:
- чому важливо здавати нерухомість офіційно;
- хто може це робити;
- як вигідніше сплачувати податки на прибуток від оренди;
- де вигідніше відкривати квартирний бізнес.
Чому важливо здавати нерухомість «по-білому»?
До 1 вересня 2022 року в Україні ще діє податкова амністія на активи, придбані на гроші, з яких не було сплачено податків та інших обов'язкових платежів. Про те, хто може скористатися цією амністією, які активи можна задекларувати та як «відбілити» свої гроші, ми розповідали у цьому відео.
З нового, 2022 року, державна податкова служба України посилить контроль над доходами українців та застосує непрямі методи перевірок для виявлення неофіційних доходів громадян. Українцям доведеться платити податки навіть на прощені борги, кредити та приватні грошові перекази з інших країн.
Серед доходів, які підпадають під жорстку перевірку — грошові надходження від здачі в оренду нерухомого майна.
Звісно, за «неофіційними» орендодавцями полювали і раніше. Але є підстави припускати, що зараз податківці візьмуться за них впритул. З новими силами після вимушеного відпочинку, коли через карантинні обмеження уряд оголосив мораторій на перевірки бізнесу.
Штраф за ухилення від сплати податків варіюється залежно від розміру недоплати до скарбниці. За рік може набігти велика сума і штраф становитиме — від 85 до 170 тисяч гривень (станом на 2021 рік).
Хто може офіційно здавати нерухомість
Якщо ви здаєте в оренду не одну квартиру, а більше, зареєструйте підприємницьку діяльність. Відповідно до Закону України № 755, це можна зробити звернувшись до суб'єкта держреєстрації у місцевій адміністрації або до посередників.
За Законом України, здавати в оренду нерухомість можуть:
- фізичні особи;
- фізособи-підприємці на спрощеній системі (єдиному податку) — 2-ї та 3-ї групи оподаткування (ФОП укр.)
- до 1 травня подати декларацію про майно та розмір доходу від нього за весь попередній рік;
- до 1 серпня — сплатити з доходу ПДФО (податок на доходи фіз. осіб) та військовий збір.
- податок на доходи фіз. осіб (ПДФО) - 18% від вартості оренди;
- військовий збір (ВС) - 1,5% від вартості оренди.
- щомісячно відраховувати єдиний податок та ЄСВ (єдиний соціальний внесок на загальнообов'язкове державне соціальне страхування);
- подавати звіти про доходи до податкової служби (2-а група - щорічно, 3-я група - щоквартально);
- раз на рік надавати податкову декларацію про доходи.
- здавати в оренду власну нерухомість;
- займатися суборендою;
- платити єдиний податок «авансом»: не пізніше 20 числа поточного місяця, або на рік вперед;
- здавати нерухомість тільки громадянам України: фізособам, ФОП та юрособам на єдиному податку.
- єдиний податок: 20% від мінімальної заробітної плати, а це 6500 х 20% = 1300 грн;
- ЕСВ (єдиний соціальний внесок на загальнообов'язкове державне соціальне страхування): 22% від мінімальної заробітної плати. А це 6500 х 22% = 1430 грн.
- ● здавати власну нерухомість;
- ● займатися суборендою;
- ● здавати нерухомість будь-кому.
Фізичні особи
Якщо нерухомість здають фізичні особи, їм не потрібно реєструватись підприємцями. Але звітувати про свій дохід і сплачувати податки доведеться:
Фізичні особи відраховують державі:
ФОП на єдиному податку 2-ї та 3-ї групи оподаткування
Ці підприємці можуть здавати нерухомість з обмеженнями загальної площі приміщень — не більше 400 кв.м. Також вони зобов'язані:
ФОПи-єдинники на 2-й групі оподаткування можуть:
Підприємці на 2-й групі відраховують щомісячно фіксовану суму 2 730 грн.:
ФОПи-єдинники на 3-й групі оподаткування можуть:
ФОП-єдинники на 3-й групі оподаткування відраховують єдиний податок: 5% доходу від вартості оренди + ЄСВ (єдиний соціальний внесок).
Усім ФОП необхідно мати банківський рахунок і проводити за ним розрахунки в національній валюті - гривні.
Важливо! Нежитлову нерухомість (офісні приміщення, підвали, торгові місця, склади, магазини) орендуватимуть ФОП або юридичні особи. І тут сплата податків неминуча. Загальна площа нежитлових приміщень, що здаються в оренду, не повинна перевищувати 900 кв.м.
Де вигідніше відкривати квартирний бізнес
Якщо ви хочете зайнятися квартирним бізнесом, купуйте нерухомість у курортних містах. Квартири біля моря - вигідна інвестиція та гарантія постійного доходу. На пляжний сезон ваші доходи подвоюються, т.к. квартири та апартаменти можна здавати подобово та дорожче.
В середньому ставка оренди в Одесі становить 200 гривень за квадратний метр. Тобто, якщо здавати квартири, обмежені загальною площею — 400 квадратних метрів — максимально можливий дохід становитиме близько 80 тисяч гривень на місяць або близько 1 мільйона гривень на рік.
Ми зробили розрахунки податків на прикладі оренди на місяць однокімнатної квартири в спальному районі міста Одеси. У середньому орендна плата за таку квартиру становить 7500 гривень на місяць.
Дані з оподаткування дійсні на 2021 рік і наразі не змінювалися.
Ми зробили розрахунки податків на прикладі оренди на місяць однокімнатної квартири в спальному районі міста Одеси. У середньому орендна плата за таку квартиру становить 7500 гривень на місяць.
Дані з оподаткування дійсні на 2021 рік і наразі не змінювалися.
| однокімнатна | 2 однокімнатні | 3 однокімнатні | 4 однокімнатні | |
| Сума орендної плати | 7500 | 15000 | 22500 | 30000 |
| Фізична особа | 1463 | 2925 | 4388 | 5850 |
| ПДФО (18%) | 1350 | 2700 | 4050 | 5400 |
| військовий збір (1,5%) | 113 | 225 | 338 | 450 |
| ФОП на 2-й групі | 2730 | 2730 | 2730 | 2730 |
| Єдиний податок (20% від мінімальної ЗП) | 1300 | 1300 | 1300 | 1300 |
| ЕСВ (22% від мінімальної ЗП) | 1430 | 1430 | 1430 | 1430 |
| ФОП на 3-й групі | 1805 | 2180 | 2555 | 2930 |
| Єдиний податок (5% від доходу) | 375 | 750 | 1125 | 1500 |
| ЕСВ (22% від мінімальної ЗП) | 1430 | 1430 | 1430 | 1430 |
За розрахунками бачимо, якщо здається одна квартира, вигідніше платити податки, як фізособа. Дві-три однокімнатні квартири може вигідно здавати підприємець на 3-й групі оподаткування. Чотири та більше квартири — ФОП на 2 групі.
Важливо! Для пенсіонерів-підприємців передбачено пільги: вони не сплачують єдиний соціальний внесок на загальнообов'язкове державне соціальне страхування (ЄСВ). Тому куплену квартиру краще оформляти на літніх батьків, які можуть здавати її офіційно, як ФОП на 3-йгрупі. У цьому випадку вони будуть зобов'язані заплатити усього 375 гривень єдиного податку на місяць (5% від суми оренди).
| якщо орендодавець — пенсіонер | ||||
| однокімнатна | 2 однокімнатні | 3 однокімнатні | 4 однокімнатні | |
| Сума орендної плати | 7500 | 15000 | 22500 | 30000 |
| Фізична особа | 1463 | 2925 | 4388 | 5850 |
| ПДФО (18%) | 1350 | 2700 | 4050 | 5400 |
| військовий збір (1,5%) | 113 | 225 | 338 | 450 |
| ФОП на 2-й групі | 1300 | 1300 | 1300 | 1300 |
| Єдиний податок (20% від мінімальної ЗП) | 1300 | 1300 | 1300 | 1300 |
| ЕСВ (22% від мінімальної ЗП) | 0 | 0 | 0 | 0 |
| ФОП на 3-й групі | 375 | 750 | 1125 | 1500 |
| Єдиний податок (5% від доходу) | 375 | 750 | 1125 | 1500 |
| ЕСВ (22% від мінімальної ЗП) | 0 | 0 | 0 | 0 |
Здійснюючи угоди з купівлі-продажу, не ризикуйте — майте справу з офіційним партнером надійних забудовників.