У народі цей Закон називають "ресурсним" або "антиахметівським" через підвищення ставок ренти на залізняк.
Щодо нерухомості, цим Законом змінюється ставка та принцип сплати податку з доходу під час продажу.
Кого торкнулися зміни?
Відразу хочемо заспокоїти, що пільга зі сплати податку для тих, хто володів житлом (квартирою, приватним будинком…), більше 3-х років збережена.
Також зазначимо, що нерезиденти зміни не торкнуться, для них і так ставка податку висока - 18%. Зміни торкнулися тих, хто продає два та більше об'єкти нерухомості на рік.
Як змінилася ставка?
Для продавців, у яких перший продаж на рік - житло, яким вони володіли понад 3 роки
Для продавців, які не підпадають під пільгу про трирічне володіння, ставки податків будуть такими:
Хочемо відзначити, що якщо власник першої на рік продає квартиру, якою володів 2 роки, а потім квартиру, якою володів 4 роки, то незважаючи на термін володіння, податок стягуватиметься.
При продажу комерційної нерухомості, апартаментів також із другого продажу ставка становитиме 18%.
До речі, у нашій статті Податки під час продажу квартири та апартаментів ми детально розбирали податки, які необхідно сплатити всім учасниками угоди купівлі-продажу.
Як змінився підхід до розрахунку податку?
Хочемо звернути увагу, що 18% сплачуються не від прибутку, як останнім часом подають це у ЗМІ, а все ж таки від доходу. При цьому такий дохід може бути зменшений на суму документально підтверджених витрат.
У разі зменшення доходу на суму видатків продавцю за підсумками календарного року необхідно буде подати декларацію та додати документи, що підтверджують такі витрати.
Що таке витрати на придбання?
Список можливих витрат досить великий, ми перерахуємо основні найпоширеніші:
- Витрати за договором купівлі-продажу нерухомості (актуально для тих, хто купував “вторинну” нерухомість)
- Вартість об'єкта за договором міни (актуально для тих, хто змінювався на “вторинну” нерухомість)
- Гроші сплачені за цінні папери або майнові права, які в подальшому були конвертовані в об'єкт нерухомості (актуально для тих, хто купував новобуд)
- Гроші, передані управителю Фонду фінансування будівництва ФФБ (актуально для тих, хто купував новобуд через ФФБ)
- Витрати на будівництво об'єкта нерухомості (актуально для тих, хто самостійно будував індивідуальний житловий будинок або брав участь у рамках будівництва, наприклад котеджного селища або таунхаусів)
Як підтвердити витрати на придбання?
Хочемо звернути увагу на те, як викладено термін витрати для тих, хто купував новобуд. Витрати – це гроші, які були сплачені.
Тобто, щоб підтвердити такі витрати, необхідно буде додати, наприклад, виписки банку, корінці прибуткових касових ордерів або інші документи, що підтверджують факт оплати.
Тож тепер важливо ці документи зберігати.
Як зміниться сума податку?
Залежно від того, якими були початкові витрати, податок може зрости або зменшитися.
Наприклад, при продажі квартири вартістю $50 000, раніше податок, за ставкою 5% становив $2500.
Ми зробили розрахунок податків за різної суми витрат на придбання.
І справді може бути ситуація, коли податок не доведеться платити, якщо витрати будуть рівними або перевищать дохід від продажу.
Податок залишиться на тому ж рівні, якщо спочатку об'єкт нерухомості був придбаний за $36 000, а в подальшому проданий за $50 000. У такому випадку база оподаткування становитиме $14 000, а податок на дохід $2520. Тобто при зростанні ціни об'єкта на 40% податок залишиться на тому самому рівні, як і був раніше.
Зрада чи перемога?
На нашу думку, ці зміни націлені в першу чергу на Забудовників, які продають квартири за схемою попередніх договорів або за переуступкою, спочатку оформляючиквартири на "своїх" людей.
До речі, ось наша стаття про як правильно оформити документи під час переуступки.
Таке оформлення на "свого" найчастіше відбувається за мінімальною вартістю. А надалі ця “своя” людина продає вже кінцевому покупцю за ринковою ціною.
Таким чином, Забудовники знижують свої податки на прибуток і ПДВ. Можливо, що ця схема, як і раніше, застосовуватиметься, тому що якщо на “свого” оформили за $36000, а він продав за $50000, то податок становитиме ті самі $2500. І це менше, ніж мав би сплатити Забудовник податок на прибуток та ПДВ (приблизно $4500).
Водночас, ці зміни несуть ризики обивателям, які не зможуть підтвердити свої витрати, і будуть змушені заплатити до бюджету податок за ставкою 18% від загальної ціни продажу їх об'єкта нерухомості.
На жаль, іноді ми стикаємося з ситуаціями, коли при покупці новобудови забудовники "забули" видати документи, що підтверджують оплату клієнтам. Такі ж ситуації відбуваються, якщо квартира купується за переуступкою.
Тому якщо ви зіткнулися з покупкою квартири в новобудові з переуступки або від підрядників, будівельників, я все ж таки раджу звернутися до фахівців.
Ви можете замовити безкоштовний дзвінок із нашого сайту. У нас офіційні ціни та умови покупки від Забудовників. Також ми співпрацюємо із великими інвесторами.
Ми виступаємо їхніми партнерами із продажу, вони оплачують нашу роботу. Тому для вас наша допомога є абсолютно безкоштовною.
