Сдавать недвижимость было выгодно всегда. Это пассивный доход, который не отнимает много времени и сил у владельца бизнеса. В зависимости от сдаваемой в аренду площади, можно каждый месяц получать неплохие деньги.
В этой статье расскажем:
- почему важно сдавать недвижимость официально;
- кто может это делать;
- как выгоднее платить налоги на доход от аренды;
- где выгоднее открывать квартирный бизнес.
Почему важно сдавать недвижимость «по-белому» ?
До 1 сентября 2022 года в Украине ещё действует налоговая амнистия на активы, приобретённые на деньги, с которых не были уплачены налоги и другие обязательные платежи. О том, кто может воспользоваться этой амнистией, какие активы можно задекларировать и как «отбелить» свои деньги, мы рассказывали в этом видео.
С нового, 2022 года, государственная налоговая служба Украины ужесточит контроль над доходами украинцев и применит непрямые методы проверок для выявления неофициальных доходов граждан. Украинцам придётся платить налоги даже на прощённые долги, кредиты и частные денежные переводы из других стран.
Среди доходов, которые попадают под жёсткую проверку — денежные поступления от сдачи в аренду недвижимого имущества.
Конечно, за «неофициальными» арендодателями охотились и раньше. Но есть все основания предполагать, что сейчас налоговики возьмутся за них вплотную. С новыми силами после вынужденного отдыха, когда в связи с карантинными ограничениями правительство объявило мораторий на проверки бизнеса.
Штраф за уклонение от уплаты налогов варьируется в зависимости от размера недоплаты в казну. За год может набежать внушительная сумма и штраф составит — от 85 до 170 тысяч гривен (по состоянию на 2021 год).
Кто может официально сдавать недвижимость
Если вы сдаёте в аренду не одну квартиру, а больше, зарегистрируйте свою предпринимательскую деятельность. Согласно Закону Украины № 755, это можно сделать, обратившись к субъекту госрегистрации в местной администрации или к посредникам.
По Закону Украины, сдавать в аренду недвижимость могут:
- физические лица;
- физлица-предприниматели на упрощённой системе (едином налоге) — 2-й и 3-й группы налогообложения (ФОП укр.)
- до 1-го мая подать декларацию об имуществе и размере дохода от него за весь предыдущий год;
- до 1-го августа — уплатить с дохода НДФЛ (налог на доходы физ. лиц) и военный сбор.
- налог на доходы физ. лиц (НДФЛ) — 18 % от стоимости аренды;
- военный сбор (ВС) — 1,5 % от стоимости аренды.
- ежемесячно отчислять единый налог и ЕСВ (единый социальный взнос на общеобязательное государственное социальное страхование);
- подавать отчёты о доходах в налоговую службу (2-я группа — ежегодно, 3-я группа — ежеквартально);
- один раз в год предоставлять налоговую декларацию о доходах.
- сдавать в аренду собственную недвижимость;
- заниматься субарендой;
- платить единый налог «авансом»: не позднее 20-го числа текущего месяца, либо на год вперёд;
- сдавать недвижимость только гражданам Украины: физлицам, ФОПам и юрлицам на едином налоге.
- единый налог: 20 % от минимальной заработной платы, а это 6 500 х 20% = 1 300 грн;
- ЕСВ (единый социальный взнос на общеобязательное государственное социальное страхование): 22 % от минимальной заработной платы. А это 6 500 х 22 % = 1 430 грн.
- ● сдавать собственную недвижимость;
- ● заниматься субарендой;
- ● сдавать недвижимость кому угодно.
Физические лица
Если недвижимость сдают физические лица, им не нужно регистрироваться предпринимателями. Но отчитываться о своём доходе и платить налоги придётся:
Физические лица отчисляют государству:
ФОПы на едином налоге 2-й и 3-й группы налогообложения
Эти предприниматели могут сдавать недвижимость с ограничениями общей площади помещений — не более 400 кв.м. Также они обязаны:
ФОПы-единщики на 2-й группе налогообложения могут:
Предприниматели на 2-й группе отчисляют ежемесячно фиксированную сумму 2 730 грн.:
ФОПы-единщики на 3-й группе налогообложения могут:
ФОПы-единщики на 3-й группе налогообложения отчисляют единый налог:5 % дохода от стоимости аренды + ЕСВ (единый социальный взнос).
Всем ФОПам необходимо иметь банковский счёт и проводить по нему расчёты в национальной валюте — гривне.
Важно! Нежилую недвижимость (офисные помещения, подвалы, торговые места, склады, магазины) арендовать будут ФОПы или юрлица. В этом случае уплата налогов неизбежна. Общая площадь сдаваемых в аренду нежилых помещений не должна превышать 900 кв.м.
Где выгоднее открывать квартирный бизнес
Если вы хотите заняться квартирным бизнесом, покупайте недвижимость в курортных городах. Квартиры у моря — выгодная инвестиция и гарантия постоянного дохода. А в пляжный сезон ваши доходы удваиваются, т.к. квартиры и апартаменты можно сдавать посуточно и дороже.
В среднем ставка аренды в Одессе составляет 200 гривен за квадратный метр. То есть, если сдавать квартиры, ограниченные общей площадью — 400 квадратных метров — максимально возможный доход составит около 80 тысяч гривен в месяц или около 1 миллиона гривен в год.
Мы сделали расчёты налогов на примере сдачи в аренду на месяц однокомнатной квартиры в спальном районе города Одессы. В среднем арендная плата за такую квартиру составляет 7 500 гривен в месяц.
Данные по налогообложению действительны на 2021 год и пока не менялись.
Мы сделали расчёты налогов на примере сдачи в аренду на месяц однокомнатной квартиры в спальном районе города Одессы. В среднем арендная плата за такую квартиру составляет 7 500 гривен в месяц.
Данные по налогообложению действительны на 2021 год и пока не менялись.
| однокомнатная | 2 одно комнатных | 3 одно комнатных | 4 одно комнатных | |
| Сумма арендной платы | 7500 | 15000 | 22500 | 30000 |
| Физическое лицо | 1463 | 2925 | 4388 | 5850 |
| НДФЛ (18%) | 1350 | 2700 | 4050 | 5400 |
| военный сбор (1,5%) | 113 | 225 | 338 | 450 |
| ФОП на 2-й группе | 2730 | 2730 | 2730 | 2730 |
| Единый налог (20% от минимальной ЗП) | 1300 | 1300 | 1300 | 1300 |
| ЕСВ (22% от минимальной ЗП) | 1430 | 1430 | 1430 | 1430 |
| ФОП на 3-й группе | 1805 | 2180 | 2555 | 2930 |
| Единый налог (5% от дохода) | 375 | 750 | 1125 | 1500 |
| ЕСВ (22% от минимальной ЗП) | 1430 | 1430 | 1430 | 1430 |
По расчётам видим, что если сдаётся одна квартира, выгоднее платить налоги, как физлицо. Две-три однокомнатные квартиры может выгодно сдавать предприниматель на 3-й группе налогообложения. Четыре и больше квартиры — ФОП на 2 группе.
Важно! Для пенсионеров-предпринимателей предусмотрены льготы: они не платят единый социальный взнос на общеобязательное государственное социальное страхование (ЕСВ). Поэтому купленную квартиру лучше оформлять на пожилых родителей, которые могут сдавать её официально, как ФОП на 3-й группе. В этом случае они обязаны будут заплатить всего 375 гривен единого налога в месяц (5% от суммы аренды).
| если арендодатель — пенсионер | ||||
| однокомнатная | 2 одно комнатных | 3 одно комнатных | 4 одно комнатных | |
| Сумма арендной платы | 7500 | 15000 | 22500 | 30000 |
| Физическое лицо | 1463 | 2925 | 4388 | 5850 |
| НДФЛ (18%) | 1350 | 2700 | 4050 | 5400 |
| военный сбор (1,5%) | 113 | 225 | 338 | 450 |
| ФОП на 2-й группе | 1300 | 1300 | 1300 | 1300 |
| Единый налог (20% от минимальной ЗП) | 1300 | 1300 | 1300 | 1300 |
| ЕСВ (22% от минимальной ЗП) | 0 | 0 | 0 | 0 |
| ФОП на 3-й группе | 375 | 750 | 1125 | 1500 |
| Единый налог (5% от дохода) | 375 | 750 | 1125 | 1500 |
| ЕСВ (22% от минимальной ЗП) | 0 | 0 | 0 | 0 |
Совершая сделки купли-продажи, не рискуйте — имейте дело с официальным партнёром надёжных застройщиков.