Це воістину революційний закон, який кардинальним чином вплине на первинний ринок нерухомості.
Що ж нового станеться?
Реєстрація прав на новобудову в державному реєстрі
Уводиться термін майбутній об'єкт нерухомості - це частина подільного об'єкта незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок), яка після прийняття в експлуатацію стане окремим об'єктом нерухомості (квартира, апартаменти квартирного типу, нежитлові приміщення, комори, парко-місця...). Для простоти називатимемо їх квартира в новобудові.
Угоди з купівлі-продажу приміщень у новобудові можливі тільки після реєстрації прав на такі об'єкти в державному реєстрі.
А реєстрація прав на квартири в новобудові буде можлива тільки після отримання дозволу на будівництво. Це безумовно правильна норма, яка прибере практику продажів ще до отримання дозволу.
Першочергово права на всі приміщення і квартири в новобудові реєструватимуться за девелопером і замовником будівництва.
Може бути ситуація, що Замовник будівництва і Девелопер - це одна й та сама компанія, а буває, що дві різні організації. Наприклад, Замовник будівництва володіє земельною ділянкою, а Девелопер розробляє проєкт і управляє ним. У такому випадку Замовник і Девелопер за Договором розподіляють майбутні приміщення, і реєструють права на них у державному реєстрі.
Що це дає? Такий механізм виключає можливість подвійних продажів.
Гарантійна частка
До гарантійної частки включатиметься частина приміщень багатоквартирного будинку, які не можуть продаватися або передаватися в заставу протягом усього періоду будівництва. Розмір цієї частки визначить Кабмін.
Ця гарантійна частка стане доступною для продажу після введення готового будинку в експлуатацію.
А в разі якщо об'єкт став недобудовою, наприклад через банкрутство Девелопера, квартири з гарантійної частки будуть реалізовуватися, щоб добудувати об'єкт.
До моменту поки новий закон запрацює проблема недобудов, як і раніше, залишається актуальною, про те як не "вляпатися" в довгобуд читайте у статті Держава нарешті взялася за довгобуд.
Розкриття інформації про об'єкт, продані квартири, залишки непроданих квартир
Закон зобов'язує Замовника будівництва та Девелопера регулярно публікувати на своєму веб-сайті інформацію:
- технічні характеристики споруджуваного житлового комплексу
- графік будівництва і ступінь його виконання
- щомісячний фотозвіт
- перелік приміщень які продані
- список квартир доступних до купівлі
- ціна та умови купівлі квартир
На нашу думку, завдяки такій прозорості стане можливо оцінити, наскільки затребуваний ринком той чи інший об'єкт, якою є динаміка продажів, який ресурс непроданих квартир і чи достатньо ресурсів для успішного завершення будівництва.
Стане можливим оцінити ризики, щоб не вляпатися в недобуд
Нотаріальне посвідчення договорів купівлі квартир у новобудові
При купівлі квартири в новобудові стане обов'язковим нотаріальне посвідчення такого договору.
У державному реєстрі за покупцем реєструватиметься право на квартиру в новобудові.
Законом встановлено максимальний розмір державного мита за нотаріальне посвідчення таких договорів у сумі, що не перевищує однієї мінімальної заробітної плати. З 1 жовтня 2022 року це 6700 гривень.
Повернення коштів покупцеві при розірванні договору
Законом визначено істотні умови Договору купівлі квартири, одна з яких - що в разі розірвання Договору повернення коштів Покупцеві здійснюється у строк до 60 днів.
Також визначено, що Забудовник може розірвати договір тільки якщо покупець порушив умови оплати:
- початкового внеску на 30 днів
- поетапного платежу на 45 днів
- більше 3-х разів протягом року
На наш погляд це хороша норма для покупців, тому що раніше Забудовники в Договорах зазвичай передбачали повернення коштів тільки після знаходження нового покупця на квартиру, по якій відбувалося розірвання договору.
І часто в Договорах прописувалися дуже жорсткі умови щодо розірвання, аж до "за несанкціоновану фото та відео зйомку".
Перепродаж і переуступка
Наступні продажі тепер також підлягають нотаріальному оформленню.
При цьому якщо новобудову повністю оплачено, то згода на такий перепродаж від Забудовника НЕ потрібна. Якщо квартира в новобудові оплачена частково, то для перепродажу така згода буде потрібна.
Перепродаж оформляється окремим договором до якого додається початковий договір купівлі від Девелопера (Замовника будівництва).
Інформація про нового покупця вноситься до державного реєстру та протягом 10 днів передається Забудовнику.
Реєстрація права власності після здачі будинку
Законом передбачається, що після прийняття житлового комплексу в експлуатацію інформація з державного реєстру будівельної діяльності автоматично передається до державного реєстру прав на нерухомість і за всіма покупцями квартир автоматично реєструється право власності.
На наш погляд це правильна норма, яка знизить навантаження на держреєстраторів і корупцію в цій сфері.
Схему Продаж новобудов через кооператив "прикрили"
Ми раніше писали про ризики під час купівлі новобудови через кооперативи - "Корпоративний" кооператив.
Основним ризиком було те, що покупці ставали асоційованими членами без права голосу, а кооператив по суті не ніс жодної відповідальності перед покупцями.
За новим Законом усі асоційовані члени стають повноправними членами кооперативу, при цьому це стосується і всіх зареєстрованих на даний момент кооперативів. Їм відводиться один місяць на приведення своєї діяльності у відповідність до Закону.
Такі заходи своєю чергою несуть певні ризики для новобудов, які вели продажі через кооператив. Тому що кожен повноправний член отримує права голосу на зборах, можливість обиратися до правління... Для забудовників - це ризики втрати контролю над будівельним об'єктом.
Цей Закон набирає чинності 10 жовтня 2022 року. Він вносить безліч позитивних моментів, і ухвалення його зараз виглядає абсолютно логічним. Кількість нових будівництв через війну мінімальна, відповідно новим проєктам, які виходитимуть на ринок, достатньо часу, щоб підготуватися.
Посилання на Закон
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2518-20#Text