Мы решили разложить для Вас схему покупки новостройки через форвардный контракт, как говорится “по-кирпичикам” и простыми словами объяснить основные риски такой покупки и последствия с которыми можно столкнуться.
Что вообще такое Форвардный контракт?
В нашем Украинском законодательстве Форвардный контракт определен пунктом 14.1.45.3. Налогового кодекса как гражданско-правовой договор по которому продавец обязуется в будущем в определенный срок передать ценные бумаги, материальный или нематериальный актив, а покупатель оплатить такой актив.
Правда, чем -то похоже на Договор купли-продажи только который произойдет в будущем? Но при этом цена определяется в момент заключения Форвардного контракта.
Возможно в американском кино Вы слышали про фьючерсы и сейчас не понимаете в чем разница между форвардом и фьючерсом. Так вот фьючерс - это стандартизированный и унифицированный контракт. Если предметом такого контракта является товар, то он стандартизирован, четко определено качество и свойства такого товара, а также размер лота. Фьючерс - это электронный контракт. Фьючерсы заключаются на бирже и в дальнейшем их обращение происходит на бирже. Биржа контролирует их исполнение.
В отличие от фьючерсов, форварды не заключаются на бирже. Это бумажный контракт. Форвард может регистрироваться на товарной бирже, но биржа не контролирует исполнение форвардного контракта.
Форвардный контракт в строительстве
Предметом форвардного контракта являются имущественные права на конкретную квартиру в жилом комплексе. Форвардный контракт обычно заключается между Застройщиком и Инвестиционным фондом, которым управляет Компания по управлению активами.
Важный нюанс в том, что стоимость квартиры в форвардном контракте существенно занижена! Часто в 2 раза относительно реальной рыночной цены квартиры, из расчета 6000 -7000 гривен за квадратный метр площади квартиры.
Второй важный момент в том, что предмет контракта не квартира, а имущественные права на квартиру. То есть по форвардному контракту Застройщик в определенный срок обязуется передать не законченную строительством квартиру, а имущественные права на квартиру, в доме который строится. Такая передача имущественных прав происходит путем заключения договора купли-продажи имущественных прав на квартиру.
Как происходит покупка квартиры с использованием Форварда?
- Застройщик и Инвестиционный фонд заключает Форвардный контракт на конкретную квартиру в Жилом комплексе, например, по цене 300 000 гривен. При реальной рыночной прайсовой цене квартиры 550 000 гривен. Контракты регистрируются на бирже.
- Покупатель, желающий приобрести такую квартиру, заключает с Инвестиционным Фондом договор купли-продажи Форвардного контракта. Но Инвестиционный Фонд продает Форвардный контракт уже с Премией (наценкой) 250 000 гривен. То есть Покупатель сначала платит Инвестиционному фонду 250 000 гривен за Форвардный контракт
- После полной оплаты Форвардного контракта Покупатель получает право купить квартиру у Застройщика по цене 300 000 гривен, обращается к Застройщику и заключает с ним Договор купли-продажи имущественных прав на квартиру по цене 300 000 гривен и оплачивает. После заключения с Застройщиком Договора купли-продажи имущественных прав на квартиру Форвардный контракт уже считается исполненным.
На практике все эти договора заключаются одновременно в отделе продаж Застройщика и Покупатель, получив на руки оба договора, оплачивает деньги по ним на счета Инвестиционного Фонда и Застройщика.
Какие риски в схеме покупки квартиры в новострое через Форвард?
Самый основной риск в том, что половина стоимости квартиры, которая Покупателем оплачивается в Инвестиционный фонд, оплачивается не за квартиру, а за право купить квартиру “по-дешевке”. При этом деньги, уплаченные за такое право, отданы вполне законно по договору, с подтверждением и согласием Покупателя, что он приобретает рисковый актив. При этом контракт выполнен в момент заключения Договора купли-продажи имущественных прав с Застройщиком. Ни о каком возврате этих денег речи не может быть.
И отсюда вытекающий второй момент - по Договору между Покупателем и Застройщиком фигурирует только половина стоимости квартиры. В случае прекращения строительства, заморозки стройки и банкротства Застройщика у Покупателя размер требований зафиксирован только в сумме, которая в 2 раза меньше чем он реально уплатил. Но могут быть и другие кредиторы Застройщика, например банк или даже свой же Инвестиционный Фонд, которые также давали деньги на стройку. При определении доли в объекте незавершенного строительства Покупателя как кредитора в случае банкротства Застройщика будет учитываться только сумма, оплаченная строительной компании. То есть доля Покупателя будет существенно занижена.
К сожалению, идеальной схемы, защищающей права Покупателя сегодня в Украине нет, ранее мы писали о схеме покупки квартиры через Кооператив. Резюмируя хочется сказать, что при таких важных и дорогостоящих покупках как квартира необходимо обращаться к специалистам.
Специалисты проконсультируют по юридической стороне процесса покупки, дадут комментарии к договору или даже согласуют с Застройщиком внесение в него изменений.
Так как мы являемся партнерами строительных компаний, то наши услуги для Покупателей абсолютно бесплатны, а цены и условия покупки идентичные с Застройщиками. Если у Вас возникли вопросы, позвоните нам (048) 700-0-42 или закажите звонок с сайта.