Ми вирішили розкласти для Вас схему купівлі новобудови через форвардний контракт, як кажуть "по-цеглинкам" і простими словами пояснити основні ризики такої покупки та наслідки з якими можна зіткнутися.
Що таке Форвардний контракт?
У нашому Українському законодавстві Форвардний контракт визначено пунктом 14.1.45.3. Податкового кодексу як цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов'язується в майбутньому у визначений термін передати цінні папери, матеріальний чи нематеріальний актив, а покупець сплатити такий актив.
Щоправда, чимось схоже на Договір купівлі-продажу тільки який відбудеться в майбутньому? Але при цьому ціна визначається на момент укладання Форвардного контракту.
Можливо, в американському кіно Ви чули про ф'ючерси і зараз не розумієте в чому різниця між форвардом і ф'ючерсом. Так ось ф'ючерс – це стандартизований та уніфікований контракт. Якщо предметом такого контракту є товар, він стандартизований, чітко визначено якість і властивості такого товару, і навіть розмір лоту. Ф'ючерс – це електронний контракт. Ф'ючерси укладаються на біржі і надалі їх обіг відбувається на біржі. Біржа контролює їхнє виконання.
На відміну від ф'ючерсів, форварди не укладаються на біржі. Це — паперовий контракт. Форвард може реєструватися на товарній біржі, але біржа не контролює виконання форвардного контракту.
Форвардний контракт у будівництві
Предметом форвардного контракту є майнові права на конкретну квартиру в жилому комплексі.
Форвардний контракт зазвичай укладається між Забудовником та Інвестиційним фондом, яким керує Компанія з управління активами.
Важливий нюанс у тому, що вартість квартири у форвардному контракті істотно занижена! Часто вдвічі щодо реальної ринкової ціни квартири, з розрахунку 6000 -7000 гривень за квадратний метр площі квартири.
Другий важливий момент у тому, що предмет контракту не є квартирою, а майновими правами на квартиру. Тобто за форвардним контрактом Забудовник у визначений термін зобов'язується передати не закінчену будівництвом квартиру, а майнові права на квартиру, яка будується в будинку. Така передача майнових прав відбувається шляхом укладання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
Як відбувається покупка квартири за допомогою Форварда?
- Забудовник та Інвестиційний фонд укладає Форвардний контракт на конкретну квартиру у Житловому комплексі, наприклад, за ціною 300 000 гривень. За реальної ринкової прайсової ціни квартири 550 000 гривень. Контракти реєструються на біржі.
- Покупець, який бажає придбати таку квартиру, укладає з Інвестиційним Фондом договір купівлі-продажу Форвардного контракту. Але Інвестиційний Фонд продає Форвардний контракт вже із Премією (націнкою) 250 000 гривень. Тобто, Покупець спочатку платить Інвестиційному фонду 250 000 гривень за Форвардний контракт.
- Після повної оплати Форвардного контракту Покупець отримує право купити квартиру у Забудовника за ціною 300 000 гривень, звертається до Забудовника та укладає з ним Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру за ціною 300 000 гривень та сплачує. Після укладання із Забудовником Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру Форвардний контракт уже вважається виконаним.
На практиці всі ці договори укладаються одночасно у відділі продажів Забудовника та Покупець, отримавши на руки обидва договори, оплачує гроші за ними на рахунки Інвестиційного Фонду та Забудовника.
Які ризики у схемі купівлі квартири в новобудові через Форвард?
Найголовніший ризик у тому, що половина вартості квартири, яка Покупцем оплачується в Інвестиційний фонд, оплачується не за квартиру, а за право купити квартиру "дешево". При цьому гроші, сплачені за таке право, віддані цілком законно за договором, з підтвердженням та згодою Покупця, що він набуває ризикового активу.
При цьому контракт виконано в момент укладання Договору купівлі-продажу майнових прав із забудовником. Ні про яке повернення цих грошей не може бути мови.
І звідси випливає другий момент – за Договором між Покупцем та Забудовником фігурує лише половина вартості квартири. У разі припинення будівництва, заморозки будівництва та банкрутства Забудовника у Покупця розмір вимог зафіксований лише у сумі, яка у 2 рази менша ніж він реально сплатив. Але можуть бути й інші кредитори Забудовника, наприклад банк або навіть свій Інвестиційний Фонд, які також давали гроші на будівництво. При визначенні частки в об'єкті незавершеного будівництва Покупця як кредитора у разі банкрутства Забудовника враховуватиметься лише сума, сплачена будівельною компанією. Тобто частка Покупця буде суттєво занижена.
На жаль, ідеальної схеми, що захищає права Покупця сьогодні в Україні немає, раніше ми писали про схемі купівлі квартири через Кооператив. Резюмуючи, хочеться сказати, що при таких важливих і дорогих покупках як квартира необхідно звертатися до фахівців.
Фахівці проконсультують з юридичної сторони процесу покупки, дадуть коментарі до договору або навіть узгодять із Забудовником внесення змін до нього.
Оскільки ми є партнерами будівельних компаній, наші послуги для Покупців абсолютно безкоштовні, а ціни та умови покупки ідентичні із Забудовниками. Якщо у Вас виникли запитання, зателефонуйте нам (048) 700-0-42 або замовте дзвінок із сайту.
