Оно состоит из 4 частей:
- Исследование циклических и структурных изменений, а также их последствия и влияние на сроки восстановления сектора
- Исследование преимуществ офиса и работы из дома, включая такие KPI, как производительность, вовлеченность и креативность сотрудников. А также как трансформируется культура и брендинг компании под влиянием удаленного рабочего места
- Поиск оптимальной модели гибкого рабочего места, состоящего из традиционного и домашнего офиса. Она призвана повысить удовлетворенность и производительность сотрудников, а также прибыльность компании
- Прогнозы будущего сектора офисной недвижимости. Они основаны на анализе факторов, которые значительно влияют на строительную сферу - экономика, геодемография, технологии, социальные сдвиги и политический ландшафт. Учтены и изменения моделей поведения, которые будут влиять на принятие решений
ЧАСТЬ 1. ВЛИЯНИЕ ПАНДЕМИИ COVID-19 НА СЕКТОР ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
COVID-19 подрывает устоявшиеся экономические процессы и создает факторы, которые напрямую воздействуют на сектор офисной недвижимости. Их можно разделить на:
- Циклические, влияние которых относительно кратковременно
- Структурные, которые сохранятся на долгие годы
К циклическим относятся:
- сокращение рабочих мест
- увеличение вакантных офисных площадей
- и, как результат, снижение арендных ставок
Структурные включают, например, увеличение доли сотрудников, которые будут регулярно работать на дому (WHF - work from home).
Первая часть исследования изучает их совокупное влияние на сектор, а также предлагает 3 сценария, которые иллюстрируют вероятные и / или возможные результаты на основе имеющейся информации.
Прогнозируется, что арендные ставки достигнут минимума в первом квартале 2022 года, после чего ожидается их рост до докризисного уровня к 2025 году. COVID-19 требует от общества социальной дистанции в ближайшем будущем. Поэтому многолетняя тенденция к уплотнению, при которой компании потребляли меньше места на одного офисного сотрудника, уходит в прошлое.
КЛЮЧЕВЫЕ ВЫВОДЫ
- Тенденция массового перехода к работе из дома будет нивелироваться пост-пандемическим ростом экономики, ростом населения и увеличивающимся спросом на услуги, которые могут быть предоставлены только в традиционном офисе. Горизонт прогноза - 10 лет
- В глобальном масштабе сектору коммерческой недвижимости будет нанесен колоссальный ущерб, который превысит ущерб от Глобального финансового кризиса в 2008 году. Для сравнения в 2008 году по всему миру освободилось 85 млн кв.футов, а в период со 2 квартала 2020 по 3 квартал 2021 - 95 млн кв.футов. Основной удар примут на себя Европа, Канада и США
- Глобальное предложение офисных площадей предлагаемых в аренду вырастет с 10,9% до кризиса (4 квартал 2019 г.) до 15,6% во 2 квартале 2022 года. Согласно прогнозам, мировая арендная плата снизится на 10,9% с пика до минимума со второго квартала 2020 года до первого квартала 2022 года
- Из свободных 95,8 млн кв.футов 82% связаны с циклическими факторами, а именно с потерей рабочих мест и влиянием коворкинга. Остальные 18% связаны со структурными факторами. В частности это предположение о том, что доля как постоянных удаленных сотрудников, так и гибких сотрудников - тех, кто работает удаленно часть времени - будет увеличиваться. Доля людей, постоянно работающих из дома в США и Европе, предположительно увеличится с ~ 5-6% до COVID-19 до ~ 10-11% после COVID-19, а доля agile workers увеличивается с ~ 32-36% до чуть менее 50%. Эти структурные воздействия значительно ниже в Азиатско-Тихоокеанском регионе и в Большом Китае, где такое явление, как удаленная работа, встречается реже
- COVID-19 требует от общества соблюдения социальной дистанции и нарушает многолетнюю тенденцию уплотнения (денсификацию), когда на 1 сотрудника выделялось все меньше и меньше места в офисе. Однако до сих пор неясно, как долго сохранится структурный разворот уплотнения - деденсификация. Как минимум, Cushman&Wakefield полагают, что уплотнение прекратится и что методы, позволяющие дистанцироваться, такие как гибкая работа и сменная работа, увеличатся
- деденсификация может компенсировать некоторую потерю в спросе на офисную недвижимость, которая вызвана переводом сотрудников на работу из дома, даже полностью нивелировав ее. Например, расширение занимаемой площади на 50% на одного работника по отношению к периоду до COVID-19 полностью нейтрализует ожидаемые негативные эффекты увеличения удаленной работы в США к 2030 году
- по мере восстановления экономики и занятости мировой офисный сектор начнет больше арендовать офисы в первом квартале 2022 года и снижать предложение. Оно вернется к докризисному уровню в 11% к 2025 году
- в глобальном масштабе арендная плата в первом квартале 2022 года начнет расти и вернется к докризисному уровню в 2025 году
ПЕРСПЕКТИВА БЛИЖАЙШИХ 5 ЛЕТ (БАЗОВЫЙ СЦЕНАРИЙ)
ОБЗОР ИССЛЕДОВАНИЯ
Пандемия COVID-19 серьезно повлияла на коммерческую недвижимость посредством различных аспектов. Некоторые из них были достаточно прогнозируемыми, а другие совсем не так просты. Одни из наиболее широко обсуждаемых тем - это:
- Будущее офисной недвижимости
- Роль, которую она будет играть в пост-пандемическом мире
- Как будут развиваться стратегии занятости в дальнейшем
В этом исследовании оценивается потенциальное воздействие нескольких сил, которые могли повлиять на спрос на офисную недвижимости - и, следовательно, основные принципы работы этого сектора. Cushman&Wakefield постарались охватить наиболее широкий диапазон сценариев, основываясь на доступных данных. Однако они не отрицают беспрецедентный уровень неопределенности в сегодняшних перспективах.
В плане циклических изменений были учтены как последствия потери людьми рабочих мест во время и после спада экономики, так и возможность уменьшения спроса на коворкинги. Эффект незначителен, поскольку в большинстве городов - и, конечно, на региональном уровне - коворкинги занимают небольшую долю от общих площадей коммерческих помещений. Однако на избранных рынках совмещение традиционного и домашнего офиса, вероятно, приведет к увеличению предложения офисных площадей.
В структурном плане предполагается, что формы занятости и процесс принятия решений могут измениться. При чем некоторые из этих изменений могут стать постоянными или, по крайней мере, долгосрочными. В этом исследовании основное внимание уделяется влиянию такого фактора, как увеличения доли сотрудников, которые работают из дома, на спрос на офисные помещения. Также оценивается важность этого влияния по отношению к различным предположениям. Исследование не включает влияния на уровне одного определенного государства, которые могут возникнуть в результате более географически распределенной рабочей силы, долгосрочной урбанизации или смены предпочтений по отношению к центральным или пригородным офисным районам.
Пандемия вынудила организации разрешить широкое распространение работы из дома. Результаты показали, что гибкая удаленная работа приносит свои плоды. Сами работники отдают предпочтение такому виду занятости и продолжают отстаивать право так работать. Хотя многие также хотят проводить в офисе хотя бы какое-то время. Кроме того, руководители сообщают, что они планируют внедрить более гибкие методы работы, в том числе возможность работать из дома в период после COVID-19.
Однако это применимо не для всех компаний. Хотя у работы на дому есть свои преимущества, традиционное рабочее место в офисе имеет решающее значение как для работодателей, так и для сотрудников. Cushman&Wakefield считают, что экосистема рабочих мест будущего представляет собой смесь традиционных офисных пространств, домашних офисов и полуобщественных пространств. Очень маловероятно, что перевес будет в пользу какого-то одного варианта, особенно для компаний, которые полагаются на инновации, распространение знаний и творческий подход для создания стоимости и доходов. Города являются эпицентром подобных явлений.
Кроме того, несмотря на свои преимущества, удаленная работа также создает определенные трудности для компаний и их сотрудников. Например, ухудшаются возможности для обучения, наставничества и общения. Согласно исследованию Gensler, проведенному в 2019 году, основная причина, по которой работники предпочитают работать в офисе - это просто социальные связи и сплочение коллектива. Во время COVID-19 это предпочтение было подтверждено данными более чем 60 000 респондентов из более чем 100 компаний по всему миру. Поэтому неудивительно, что 65% респондентов во всем мире заявили, что предпочли бы работать из дома чаще, чем до COVID-19. В Азиатско-Тихоокеанском регионе (за исключением Большого Китая), Канаде, Европе и США эта доля была примерно 64-65%, тогда как в Большом Китае эта доля составляла 30%.
В Азиатско-Тихоокеанском регионе на развивающихся рынках доля таких работников составляла 40%, в то время как у развитых экономик составляла чуть менее 58%. Следует отметить, что от 35% работников (в основном в странах с развитой экономикой) до 70% в Большом Китае не хотят менять свое отношение к удаленной работе в долгосрочной перспективе.
Эти цифры в целом совпадают с оценками Cushman&Wakefield пикового потенциала удаленных рабочих мест в каждом регионе. Эти оценки предполагают, что около 60% рабочих мест по всему миру могут быть удаленными. Эти данные очерчивают потенциальную верхнюю границу для долгосрочных структурных изменений, которые могут состоятся в ближайшее десятилетие. Пока этот потенциал не был реализован. Со временем возможно, что текущие предпочтения исчезнут по мере того, как общество вернется к более нормальной рабочей среде, а опасения по поводу пандемии утихнут.
Масштабные опросы как линейных сотрудников, так и руководителей показывают, что большинство людей хотят находиться в офисе хотя бы несколько дней в неделю. Но в тоже время они хотят некоторых изменений, включая возможность работы из дома; соблюдение социальной дистанции в офисе, в частности больше одинарных столов и больше личного пространства. Поэтому даже при совокупном увеличении доли сотрудников, которые работают удаленно, не все компании планируют сокращение аренды офисных помещений.
Общие прогнозы, конечно, корректируются региональными особенностями. Например, для развивающихся рынков Азиатско-Тихоокеанского региона и материкового Китая очень вероятен рост спроса на офисные помещения из-за увеличения доли услуг, которые могут быть предоставлены только в офисе, а также высокой плотности населения, особенно в Китае и Индии. К тому же эти регионы меньше всего пострадали от структурных изменений. В базовом сценарии чистый спрос на офисные помещения в период с 2022 по 2030 год (период, во время которого наиболее вероятно, что негативные циклические эффекты исчезнут) всего на 4,5% ниже в Азиатско-Тихоокеанском регионе и на 2,9% ниже в Большом Китае, чем ожидалось без COVID-19.
На Западе удаленная работа имеет больший потенциал, чтобы подорвать спрос на офисные помещения. По нашим оценкам, в период с 2022 по 2030 год, в соответствии с базовым сценарием, влияние спроса будет колебаться от -14,8% в Канаде до -15,8% в США и -17,4% в Европе. Как правило, в этих регионах наблюдается большее влияние старения рабочей силы и связанное с этим снижение общей занятости и увеличение сотрудников, которые работают удаленно на постоянной основе. Это является значительным препятствием для восстановления спроса на офисные помещения. До COVID-19 доля удаленных сотрудников составляла 5-6% и предполагается, что она удвоится и составит 10-11% к 2030 году.
Хотя краткосрочные перспективы значительно варьируются, общей темой является вакантность офисных пространств, вызванная более слабым спросом и высоким уровнем строительства. Консультанты прогнозируют, что больше всего предложений будет в Большом Китае. Однако ожидается, что на развитых рынках Азиатско-Тихоокеанского региона произойдет наибольшее снижение арендной платы. (В странах Азиатско-Тихоокеанского региона новое предложение на 2020-2022 годы составляет 15,3% свободных площадей 2019 года; в странах с формирующимся рынком оно составляет 23,0%; а в Большом Китае оно составляет 26,0% свободных площадей 2019 года).
На Западе пик предложения будет достигнут в 2021 и 2022 годах, но уровни строительства в начале рецессии COVID-19 в целом были более скромными, чем в периоды ранее. Консультанты не подтверждают тезис, что более низкий спрос в Канаде, Европе и США приводит к структурному увеличению вакантности. Восстановление спроса будет постепенным в период с начала до середины 2020-х годов, пока в Европе и Северной Америке не начнется оживление в бизнесе. Именно баланс предложения и спроса в сочетании с общим состоянием экономики в каждом сценарии определяют ожидаемую траекторию ренты.
ЕВРОПА
БАЗОВЫЙ СЦЕНАРИЙ: ВЕРОЯТНОСТЬ 50%
Базовый сценарий для Европы предполагает потерю рабочих мест 1,2 миллионами трудоспособного населения в 2020 году, что больше на 0,9 миллиона рабочих мест, потерянных в 2008–2010 годах из-за Глобального финансового кризиса. С учетом только этого фактора спрос в европейском офисном секторе, по прогнозам, сократится на 39,4 млн.футов (1,1% от общего количества площадей) в течение следующих двух лет, при этом большая часть этого показателя (-29,1 млн.футов) придется на 2021 год. За счет коворкингов на рынок будут выброшены еще -5,8 млн.футов в ближайшие годы, если еще предположить, что на рынок вернется только 10% площади коворкинга.
Циклические факторы являются основным препятствием для восстановления спроса на офисные помещения в краткосрочной перспективе, являясь причиной выхода на рынок примерно 80% офисных площадей, которое произойдет в течение следующих 2 лет. Увеличение доли удаленной работы, как ожидается, снизит потребность в офисах на дополнительные 10,2 млн футов в течение 2020-2021 годов. В результате воздействия циклических и структурных факторов на сектор офисной недвижимости на рынок Европы в целом выйдет 57,9 млн футов помещений. Положительный спрос в первые девять месяцев 2020 года и во второй половине 2022 года снижает величину годовых показателей за эти годы.
Что касается предложения, то завершение строительства офисов в Европе запланировано на 2020-2021 годы, чему способствовала высокая активность перед сдачей в аренду в последние годы. Прирост новых площадей в среднем составил лишь 1,2% от прироста за период 2010-2019 из-за более жестких требований к финансированию, которые возникли в результате последнего кризиса. Но прирост составит 1,5% в 2020 году и достигнет пика на уровне 2,1% в 2021 году.
Одновременное сокращение спроса и увеличение нового предложения приводит к увеличению доли вакантных площадей с исторического минимума 0,9% в 4 квартале 2019 года до пика в 10,6% к 1 кварталу 2022 года. Пиковый уровень вакантных площадей соответствует, но немного превышает пиковый уровень вакансий в 10,2%, зафиксированный в 4 квартале 2009 года. Таким образом, ожидается, что основная арендная плата снизится на 10,7% от пика до минимума, что соответствует 10,6% -ному падению во время Глобального финансового кризиса, но меньше, чем 13,4% -ное падение после пузыря Dot Com. К концу 2024 года арендная плата в первоклассном сегменте вернется к докризисному уровню.
В 2022 году спрос на офисные помещения снова превысит предложение, что будет обусловлено улучшением рынка труда. Ожидается, что занятость на рабочих местах выйдет на докризисный уровень к третьему кварталу 2022 года, что представляет собой 10-квартальный период восстановления по сравнению с периодом Глобального финансового кризиса. Спрос на офисные помещения достигнет пика в 2023 году, поскольку ежегодный рост занятости замедлится. Девелоперы отреагируют на это тем, что процент новых объектов будет равен или меньше 1% от общего объема площадей. В долгосрочной перспективе, как спрос, так и предложение, будут приспособлены к более медленному росту рабочей силы и структурно более низкому, хотя и обусловленному демографией, росту офисных рабочих мест.
Сокращение спроса на офисные помещения из-за доли удаленной работы будет самым большим к 2023-24, поскольку в первой половине 2020-х доля удаленных сотрудников значительно возросла. Однако уменьшение циклических факторов приведет к снижению свободных площадей для аренды с 10,6% в начале 2022 года до минимума в 7,0% к середине 2025 года. Это выше, чем до пандемии, но ниже, чем в 2006-07 годах, после более значительного падения спроса и более короткой фазы восстановления после краха Dot Com.
Ожидается, что спрос в европейских офисах будет на 17,4% ниже по сравнению с 2022-2030 годами из-за увеличения удаленной работы и краткосрочных проблем с коворкингом, при этом большая часть этой корректировки произойдет в период с 2021 по 2024 год. Кроме того, если доля постоянной удаленной работы увеличится только на половину суммы, предполагаемой в базовом сценарии (до 8,0% по сравнению с 10,6%), то влияние чистого спроса на 2022-2030 будет только на 10,6% ниже, чем в ином случае. Любое сокращение, которое произойдет в ближайшем будущем или на постоянной основе, также будет действовать как стандарт.
Европа - это разнообразный регион, где некоторые страны и офисные рынки с большей вероятностью претерпят более сильные структурные сдвиги из-за увеличения удаленной работы, чем другие. Мы оцениваем склонность к удаленной работе в крупных городах Европы, используя взвешенный индекс, равный шести q.
Такие города, как Лондон и Париж, занимают самые высокие места в рейтинге, что указывает на то, что на этих офисных рынках может быть достигнута более высокая относительная доля удаленной работы, чем на других, что обусловлено более высокими ценами на жилье, более длительным временем в пути, большим скоплением людей и более широким распространением работы из дома.
Как правило, Великобритания имеет более высокую склонность к удаленной работе из-за следующих факторов: более высокая плотность рабочих мест по сравнению с большей частью Европы, значительная доля населения, которое работает на дому, и большой сектор занятости.
Страны Северной Европы также занимают высокие позиции благодаря более широкому распространению работы на дому (до COVID-19) и большой доле занятости в сфере ИКТ (информационных и коммуникационных технологий). На нижнем конце диапазона находятся несколько рынков в регионе Центральной и Восточной Европы, Италии, Испании, Португалии и странах Бенилюкса, которые обычно имеют меньшее население, более низкую плотность населения, более низкую долю удаленных сотрудников и более низкую плотность рабочих мест.
ОПТИМИСТИЧНЫЙ СЦЕНАРИЙ: ВЕРОЯТНОСТЬ 10%
Ключевые предположения
- В 2020 году в офисах Европы будет сокращено 0,9 миллиона человек. Однако при быстром восстановлении среднегодовой прирост рабочих мест в офисе составит 356 000 рабочих мест в период с 2021 по 2030.
- Первоначально Европейский центральный банк (ЕЦБ) сохраняет неизменными учетные ставки, несмотря на откат, и поддерживает восстановление с помощью крупных покупок активов и дальнейших LTRO
- Правительства еврозоны вводят дополнительную общую поддержку экономик, улучшая институциональную инфраструктуру стран
- Экономическая активность снижается меньше и восстанавливается раньше, чем в базовом сценарии, что приводит к более высокому долгосрочному уровню ВВП
- Комбинированное влияние циклических и структурных факторов приводит к выходу на рынок 42,1 млн.футов в течение 2020-21 годов. Доля вакантных площадей достигает пика в 10,2% в начале 2022 года, а к началу 2025 года постепенно снижается до минимума в 7,0%. В период с 2020 по 2022 год арендная плата в первичном секторе упадет от пика до минимума на 8,7% и вернется к докризисному уровню к 2025 году.
ПЕССИМИСТИЧНЫЙ СЦЕНАРИЙ: ВЕРОЯТНОСТЬ 10%
Ключевые предположения
- В 2020 году кв офисах Европы будет сокращено 1,8 миллиона человек. Ежегодный прирост числа рабочих мест в среднем с 2021 по 2030 год составляет 416 000 человек, с отложенным, но сильным восстановлением в 2022 и 2023 годах, когда будет добавлено более одного миллиона рабочих мест ежегодно
- Устойчивый период низких инвестиций в инновационные отрасли и человеческий капитал оказывает давление на рост производительности, подрывая потенциал экономики
- Совокупное влияние циклических и структурных факторов приводит к выходу на рынок 95,4 млн.футов площадей в период 2020-2021 годов. Доля вакантных площадей достигнет пика в 12,3% в конце 2022 года, а затем постепенно снизится до 7,3% к 2025 году. В период с 2020 по 2022 год арендная плата в премиальном секторе упадет от пика до минимума на 16,3% и вернется к докризисному уровню к 2028 году