Экосистемы рабочего места будущего. Часть 3 исследования Cushman & Wakefield От Пандемии к эффективности

При подготовке этого отчета компания Cushman & Wakefield Research и их партнеры из Университета Джорджа Вашингтона проанализировали существующие академические и отраслевые исследования о том, как удаленная работа влияет на:

• продуктивность, инновации и творческий подход
• корпоративную культуру и брендинг
• удовлетворенность сотрудников и их удержание
• стратегию местоположения офиса, связанную с пешеходной средой

Из этого отчета вытекают следующие выводы, которые важно иметь ввиду:

• сочетание форматов удаленной и офисной работы, скорее всего, позволит максимизировать производительность работы сотрудников и организаций
• сотрудники хотят иметь возможность выбирать, где работать, но лишь немногие хотят работать исключительно за пределами офиса
• существуют явные отрицательные стороны удаленной работы из дома, вызванной пандемией. Сотрудники, работающие из дома, чувствуют себя оторванными от корпоративной культуры, их личное благополучие ухудшается. А также они считают, что у них меньше возможностей для обучения, особенно в рамках неформального наставничества.
• отсутствие работы в офисе оказывает непропорционально негативное влияние на некоторых работников (например, молодых сотрудников и новых работников).

Основываясь на этом фундаментальном понимании, данный отчет делает следующие аналитические шаги в изучении того, как будет выглядеть будущее офиса в мире после COVID-19. Для этого изучались отзывы инвесторов, арендаторов и специалистов по размещению, а также анализировались исторические показатели распространения работы на дому.

Ясно одно: назначение рабочего места меняется. Когда мы окажемся по другую сторону этого опыта, и COVID-19 перестанет быть проблемой здравоохранения, никто не будет ожидать, что работники будут приходить в офис, чтобы в первую очередь отвечать на электронную почту - эти и любые другие задачи, которые требуют фокусировки, можно будет делать где угодно. Итак, какую цель преследует офис в будущем? Как эта цель повлияет на то, как арендаторы будут думать о своих портфельных площадях, стратегии размещения и планировке офисов? Каковы последствия изменения характера офисов для владельцев офисов, корпоративных пользователей и лидеров мнений? Какого распространения работы на дому следует ожидать? Какие переменные влияют на ее распространение? Изучая эти вопросы, данный отчет определяет потенциальные последствия будущего офиса.

глава #1

Обратная связь от фокус-групп: назначение офиса меняется

Ключевые идеи, полученные от владельцев, арендаторов и агентов по коммерческой недвижимости, касающиеся удаленной работы, гибкости, планировки офиса и его использования, бизнес-результатов и стратегии расположения.

глава #2

Последствия изменения предназначения офиса

Важнейшие способы, с помощью которых организации будут адаптировать свои стратегии, процессы и руководство для создания экосистем рабочих мест будущего, обеспечивающих максимальную производительность компании.

глава #3

Оценки влияния удаленной работы из дома на заполняемость офисов

Анализ влияния исторических событий на поглощение для оценки влияния увеличения доли удаленной работы на поглощение офисов (используются данные по 35 рынкам США).

глава 1. обратная связь от фокус-групп: назначение офиса меняется обзор фокус-групп

В процессе подготовки данного отчета были проведены фокус-группы и интервью с 32 владельцами, арендаторами и агентами по коммерческой недвижимости, чтобы получить наиболее полное представление о будущем рабочих мест.

Полученные данные были дополнены мнениями консультантов Cushman & Wakefield, непосредственно работающими с сотнями клиентов-арендаторов, а также данными, собранными в рамках инструмента консалтинга Experience per SFTM. В этих беседах участвовали инвесторы с объемом активов под управлением чуть менее 900 млрд долларов США и арендаторы с годовым доходом 574 млрд долларов США. Кроме того, среди участников были исполнительные директора территориальных ассоциаций бизнеса (Business Improvement District - BID), которые функционируют в центрах крупных городов США и содержат более 350 млн квадратных футов офисных площадей.

Беседы были сосредоточены на будущем после COVID-19, где вакцина стала широко доступной, а прямые риски пандемии для здоровья низки или отсутствуют. Участники фокус-групп высказали свои взгляды на вероятное будущее и модели удаленной работы по нескольким важнейшим темам:

• ожидаемые изменения при более широком распространении удаленной работы
• потенциальные изменения в планировке офиса
• проблемы и возможности, связанные с:
• производительностью
• инновациями и креативностью
• корпоративной культурой
• опытом сотрудников
• расположение офисных помещений в мегаполисах - например, город по сравнению с пригородом, пешеходная доступность или транспортная доступность

Ключевая тема №1: Показатели при удаленной работе оказались лучше, чем ожидалось

По мнению участников фокус-группы, одним из сюрпризов эксперимента по удаленной работе является то, что производительность труда остается на высоком уровне. Руководители организаций были рады узнать, что большая часть повседневной работы может выполняться удаленно, и что технологические инструменты способны содействовать выполнению рутинных задач в большей степени, чем они ожидали.

Этот вывод касается как руководителей, так и специалистов, но "откровением" для некоторых участников стало то, что административные сотрудники и те, кто работает сверхурочно также смогли работать на высоком уровне. Один руководитель отметил: "Это был "ага-момент", что мы действительно можем быть очень продуктивными, когда 90% ваших коллег работают полностью удаленно".

"Мне действительно кажется, что [пандемия] создала большую возможность. Вирус стал катализатором для того, чтобы подтолкнуть людей к диверсифицированной рабочей среде и в то же время экспериментальному управлению" - говорит участник фокус-группы.

Ключевая тема №2: Это не "реальная жизнь" в долгосрочной перспективе

Несмотря на удивительные уровни производительности, владельцы офисов в фокус-группах отметили, что увеличение доли удаленной работы привело к ощутимым издержкам в долгосрочной производительности, корпоративной культуре, инновациях и творчестве. Они отметили, что их сотрудники выразили желание вернуться в офис, чтобы общаться и сотрудничать, и что усталость от работы на дому растет.

Одним из источников усталости является более широкое использование технологии видеоконференцсвязи. Хотя эта технология поддерживает связь и продуктивность встреч в малых группах, она также является источником увеличения количества таких встреч. Как сказал один из участников фокус-группы: "Одним из результатов работы из дома является то, что количество встреч, которые мне приходится посещать, увеличилось - и вы не можете просто заглянуть туда на минутку. Людям приходится назначать 30-минутные встречи. Я просто изнемогаю от того, что весь день нахожусь на совещаниях перед камерой".
"Это просто нерационально, чтобы оставаться продуктивными; это будет стоить им [работникам] дорого" - говорит один из участников исследования.

Кроме того, участники фокус-группы отметили, что поскольку так много людей находятся в такой же ситуации, сотрудники сегодня чувствуют себя достаточно комфортно в отношении удаленной работы.
Они задались вопросом, является ли этот комфорт стабильным, однако, отметив, что удаленные сотрудники, вероятно, будут чувствовать себя по-другому, когда большая часть рабочей силы вернется в офис. Например, для кого-то, подключившегося виртуально к сессии в будущем, где все остальные участники будут находиться в одном конференц-зале, это будет совсем другой опыт.
С точки зрения владельцев недвижимости, среди основных тем, сформулированных участниками, было убеждение, что текущая динамика не только временная, но и, как в прошедших кризисных ситуациях, большинство из того, что мы делаем сегодня по-другому, вернется к чему-то более близкому к норме. Некоторые отметили, что в долгосрочной перспективе потребность людей в социализации и общении друг с другом станет сильным фактором, который повлияет на возвращение в офисы. Как сказал один владелец: "У людей очень короткая память. Поэтому, как только все это окончательно закончится, появится вакцина, и люди снова начнут чувствовать себя в безопасности, я думаю, что жизнь вернется в нормальное русло". И в соответствии с этим настроением один из владельцев предприятий в Китае и Корее отметил, что по состоянию на октябрь 2020 года бизнес вернулся на уровень, предшествовавший пандемии, добавив, что они ожидают аналогичных результатов на других рынках, когда распространение вируса будет взято под контроль.

Ключевая тема №3: Культура передается при личном общении

Фокус-группы также выразили обеспокоенность по поводу влияния удаленной работы на корпоративную культуру. Неудивительно, что эти опасения совпадают со значительными исследованиями, которые показывают, что корпоративная культура имеет решающее значение для успеха компании, и что слишком много удаленной работы может негативно повлиять на культуру. За последние несколько лет многим организациям удалось создать культурный капитал благодаря межличностным отношениям, доверию, общей истории, поддержке видения и многому другому. Организации использовали этот запас культурного капитала, чтобы помочь справиться с изменениями и кризисами в 2020 году. Однако руководители опасаются, что со временем этот капитал будет разрушаться, если люди не вернутся к личному общению.

"Культура всегда превосходит стратегию, и проблема в этой среде для талантов
состоит в том, чтобы ваша культура выделялась. Вы должны ходить и говорить, когда речь идет о культуре, демонстрируя, что она является частью вашей ДНК" - рассказывает участник фокус-группы.
Если культурный капитал будет разрушаться после событий COVID-19, лидерам рынка недвижимости все чаще придется сотрудничать с отделом кадров, чтобы внедрять больше решений, создающих положительные эмоции у сотрудников путем организации специализированных мероприятий, возможностей обучения и развития, а также гибких стратегий размещения. Как отметил один из участников фокус-группы, "в центре внимания в сфере недвижимости будут не только активы, но и люди".

Ключевая тема №4: Офисные работники больше склонны к инновациям и творчеству

Многие участники фокус-групп согласились с тем, что инновации и творчество процветают, когда люди находятся вместе, и ослабевают, когда они разделены. В отличие от оперативных задач и совещаний по обновлению проекта, творческий процесс часто бывает более эфемерным, органичным и менее запланированным.

Спонтанное социальное взаимодействие, которое рождает идею, часто происходит во время встречи с коллегой, сидящим за соседним столом или дальше. Неудивительно, что участники исследования сообщили, что они с нетерпением ждут возвращения своих сотрудников в офис для укрепления культуры и стимулирования инноваций.
"В творческом процессе есть момент, когда возникает искра... что-то основывается на чем-то другом, и это работает лучше всего, когда мы физически сотрудничаем вместе, обмениваемся идеями друг от друга".

За стенами здания арендаторы и сотрудники также получают пользу от общения с людьми из соседних компаний в оживленных, активных и часто пешеходных местах. Девелоперы сосредоточились на том, чтобы продолжать улучшать эту среду, потому что компаниям выгодна "синергетическая энергия", которую невозможно воспроизвести при удаленной работе.

Ключевая тема №5: Некоторые изменения приходят медленно

Хотя изменения в том, как компании распоряжаются помещениями, неизбежны, арендаторы в фокус-группах сообщили, что они пока не готовы к фундаментальным изменениям. Эта позиция отражена в данных по аренде за 2020 год, где общая активность снизилась, а краткосрочные продления составляют нетипично высокий процент завершенных сделок по сравнению с предыдущими годами. Нерешительность арендаторов в отношении более длительных сроков подчеркивает неопределенность, связанную с пандемией и рецессией. Краткосрочные продления предоставляют арендаторам больше возможностей для управления своими портфелями, поскольку они используют это время для разработки стратегий, сценариев развития событий и сбора отзывов от сотрудников и других заинтересованных сторон. Участники исследования пришли к единому мнению относительно изменений, которые они в конечном итоге ожидают увидеть.

Будущее за гибридной работой: большинство участников считают, что увеличится доля гибридной занятости, когда сотрудники будут проводить часть недели, работая в офисе, а другую часть - удаленно, дома или в другом месте. Сотрудники, которые хотят большей свободы действий, будут считать это преимуществом.
100% удаленной работы будет редкостью: хотя некоторые компании рассматривают возможность разрешить сотрудникам работать полностью удаленно столько, сколько они захотят, эта модель, скорее всего, будет исключением. Арендаторы, использующие эту модель, могут увеличить свой кадровый резерв за счет должностей, которые можно занимать из любой точки мира, что потенциально может привлечь лучших специалистов, расширив географический охват. Однако проблемы управления и удержания таких сотрудников потребуют дополнительных ресурсов для обеспечения успеха.

Гибкость зданий: владельцы офисов найдут преимущества в предоставлении арендаторам гибких предложений. Например, расширение площадей по запросу. Кроме того, арендаторы будут ценить более просторное пространство общего пользования, по мере необходимости.

Изменение планировки: В краткосрочной перспективе планировка зданий претерпит незначительные изменения, кроме адаптации к социальной дистанции. Однако в долгосрочной перспективе ожидается расширение пространства для общения, например, конференц-залы различных размеров, комнаты для общения и социальные зоны для скопления людей - кафе, гостиничные зоны отдыха, зеленые зоны и многое другое.

Синдром упущенных возможностей (Fear of Missing Out - FOMO) влияет на выбор: Хотя многие опросы показывают, что сотрудники хотят работать из дома половину или даже больше своего рабочего времени в пост-ковидный период , участники фокус-групп считают, что эти настроения изменятся, когда больше людей вернется в офис. Работники потенциально будут беспокоиться о том, что их коллеги в офисе получают лучший опыт и что они - удаленные работники - "упускают что-то, и их карьера из-за этого ухудшается".
"Быстрорастущим компаниям необходимо постоянно привлекать свежие кадры. Сделать это удаленно практически невозможно. Они будут первыми, кто вернется в офис".

Ключевая тема №6: Будущее стратегии местоположения

По общему мнению инвесторов, арендаторов и девелоперов, стратегия местоположения вряд ли сильно изменится. Пешеходные зоны в городах и пригородах по-прежнему будут желанными для сотрудников. В мире, где люди реже бывают в офисе и рассчитывают на то, что офис и прилегающие к нему районы дадут им то, что они не могут получить, работая удаленно, можно утверждать, что такие районы важны как никогда.
"Смешанное использование и высокий показатель пешеходной доступности с близостью к удобствам и людям, а также близкое расположение к многоквартирным домам и розничной торговле - это ключевой момент".
"Люди захотят быть в центре всего, где можно дойти пешком до удобств, ресторанов, жить, работать, играть и быть там".

Участники фокус-групп также отметили, что города, которые в большей степени зависят от общественного транспорта, могут столкнуться с большими трудностями в процессе возвращения на работу в краткосрочной перспективе, но эта проблема решится, когда вакцина станет широко доступной.

глава 2. последствия изменения предназначения офиса

Сложность и изменения, вызванные глобальной пандемией, потребовали от сотрудников и организаций адаптации. Специалисты по недвижимости не исключение, поскольку изменения также потребуют от них адаптации к расширению ролей, новым взглядам, новым направлениям, а возможно, и к новым приоритетам и обязанностям. В соответствии с основными темами, возникшими в ходе исследования, консультанты Cushman&Wakefield выделили шесть приоритетов, которые руководители объектов коммерческой недвижимости должны учитывать в стратегическом планировании в сфере недвижимости и рабочей силы. Ниже представлены несколько идей о том, как специалисты коммерческой недвижимости могут к ним подойти.

• смещение акцента на гибкость
• подготовка к разным типам помещений и их использованию
• поиск баланса между предпочтениями сотрудников, целями компании и затратами
• подготовка к расширению полномочий корпоративного специалиста по коммерческой недвижимости
• работа с корпоративными партнерами по созданию и поддержанию культуры в гибридной модели рабочего места
• понимание уникальных переменных, связанных с людьми и местоположением, чтобы помочь настроить и оптимизировать пространство

гибкость, гибкость, гибкость

Месторасположение исторически считалось самым важным в сфере недвижимости и остается таковым. Однако, поскольку рабочее место должно меняться с постоянно растущей скоростью изменений в бизнесе, максимизация гибкости портфеля будет одной из главных потребностей руководителей компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью, после выхода из рецессии. Глобальная экономика быстро развивается на протяжении десятилетий. Теперь планировщикам и стратегам портфолио приходится добавлять к этому процессу меняющиеся предпочтения в том, где и как люди работают, поддерживаемые технологиями.

В результате многие решения, касающиеся недвижимости, больше не могут приниматься в рамках циклов, растянутых на десятилетия, поскольку понимание потребностей организации в офисах через пять или семь лет будет становиться все более сложным. Культура принятия решений в сфере недвижимости должна измениться, чтобы поддерживать сегодняшние бизнес-цели и неизвестные стратегии завтрашнего дня. Этот сдвиг потребует гибкого развития в управлении портфелем и потребует от организаций строить объекты с учетом минимального жизнеспособного продукта и "культуры обновления".

* Количество дней в неделю потенциальной удаленной работы без потери производительности (эффективный потенциал). Потенциал эффективности включает только те виды деятельности, которые могут быть выполнены удаленно без потери эффективности. Модель основана на более чем 2 000 видов деятельности в более чем 800 профессиях.

У этих дискуссий больше двух вариантов решений

Работать удаленно или в офисе - это не бинарное решение. Потому что люди хотят свободы и выбора, а также потому, что организациям необходимо будет удовлетворять более динамичное использование пространства, и они будут измерять плотность по-разному. Исторически сложилось так, что плотность ассоциируется с количеством сотрудников на один рабочий стол. Но в более динамичной рабочей среде, существует разница между площадью на человека и площадью на рабочее место, так как арендаторы меняют сочетание пространства от преимущественно индивидуального к тому, что будет способствовать взаимодействию между людьми.

В ходе недавнего опроса, проведенного CoreNet Global-Cushman & Wakefield, арендаторы отметили, что они ожидают перехода к менее бинарным решениям. На вопрос о подходе их компаний к работе и рабочему месту до появления COVID-19, большинство ответили, что это был подход, ориентированный на пребывание в офисе, в то время как менее трети работали по гибридной модели. В постпандемическом будущем ожидается, что модели , ориентированные на удаленную работу, будут примерно так же распространены (приблизительно один к десяти как до, так и после пандемии), но распространенность гибридных моделей, как ожидается, увеличится более чем в два раза.

Это подтверждает основную часть текущих исследований, которые показывает, что сотрудники в целом предпочитают сочетание работы, выполняемой в офисе и удаленно. Правильное сочетание будет варьироваться в зависимости от организации, отдела, команды и отдельного человека. Однако разумно ожидать, что равновесие будет достигнуто, когда средний сотрудник будет работать удаленно примерно два дня в неделю.

Баланс между предпочтениями сотрудников, целями компании и корпоративными расходами

Сегодня, как никогда ранее, работодателям необходимо понимать предпочтения сотрудников, чтобы принимать обоснованные инвестиционные решения по услугам и удобствам, которые влияют на опыт и стимулируют сотрудников приходить на рабочее место.

Ожидания сотрудников в отношении гибкости возросли. Некоторые компании выбирают модель работы в офисе или удаленно, без гибридного варианта. Однако эти "или-или" будут составлять меньшинство, так как большинство сотрудников хотят получить лучшее из двух миров: чтобы им доверяли возможность работать из любого места, но при необходимости они могли работать в офисе. Способность организации обеспечить такую гибкость определяется двумя основными факторами: талантом и стоимостью.

• Талант: Удаленная работа открывает большие резервы талантов. Кандидаты на полностью удаленных должностях могут быть не ограничены местоположением. Даже для организаций, которые ожидают, что работники будут постоянно находиться в офисе, возможность удаленной работы является преимуществом, которое делает работу и компанию более привлекательными для кандидатов. До появления COVID-19 51% сотрудников заявили, что они сменили бы работу на ту, которая предлагает им гибкое рабочее время.
• Стоимость: Несмотря на то, что работа на дому потенциально может сократить расходы на содержание помещений, остается вопрос, какова реальная экономия. Для того, чтобы реализовать сокращение площадей, необходимо управлять ежедневной занятостью с помощью коммуникаций, политики и технологий, чего большинство организаций никогда не делали. Поэтому при сокращении расходов на помещения организации, скорее всего, столкнутся с увеличением и компенсацией расходов в других областях, которые нейтрализуют эту экономию.

А кто покрывает возросшие расходы, связанные с домашними офисами? Некоторые компании предоставляют мебель, чтобы помочь сотрудникам, работающим на дому, покрыть расходы на домашний офис, хотя в настоящее время это редкость.
Правительства по всему миру принимают меры для предоставления субсидий работникам, у которых увеличились расходы, связанные с работой на дому. Например, в Ирландии правительство может покрыть до 30% расходов на широкополосную связь и предоставить налоговые льготы на часть коммунальных расходов для соответствующих работников.

А Сингапур предоставил единовременную субсидию на оплату коммунальных услуг. Пока неясно, останутся ли эти льготы краткосрочными или продлятся после пандемии. Некоторые задаются вопросом, должны ли работники вообще получать какие-либо льготы, предлагая, чтобы работники, решившие работать на дому, облагались налогом за эту привилегию как способ покрытия расходов на переходный период для экономик, зависящих от постоянных работников.

расширение сферы компетенции управляющих корпоративной недвижимости

Концепция, согласно которой коммерческая недвижимость тесно интегрирована со стратегией и целями бизнеса, а не является лишь центром затрат, не нова. Сегодня, как никогда ранее, подразделения бизнеса, которые отвечают за недвижимость, должны сотрудничать с отделами кадров, бизнес-стратегами, финансовыми и IT-отделами для создания продуманных и эффективных рабочих мест. В совокупности эти корпоративные отделы должны будут рассмотреть вопрос о более распределенной рабочей силе и вариантах, которые дадут этой силе возможность выбирать, когда и где работать. Это может означать создание сети рабочих мест в пределах рынка, а возможно, и между рынками. Более распределенный персонал также требует политики, процедур и технологий для беспрепятственной поддержки производительности, связи и благополучия.

Фокусируйтесь на нескольких рабочих средах, а не только на одной: Если эксперименты, вызванные пандемией, в основном означали, что работники находились либо у себя дома, либо в офисе, то рабочее место будущего будет представлять собой экосистему с множеством вариантов для работников. Первым вариантом может оставаться основное место работы, где происходит обучение, наставничество, связь с командой и сотрудничество. Для многих работников их дом может стать вторым вариантом регулярной работы. А работники могут иметь возможность выбирать третьи варианты, такие как местные хабы (например, магазины, местная библиотека и т.д.), конференц-румы под аренду, коворкинги, торговые площади и пригородные офисы-спутники.
Эти третьи места могут быть привлекательны для сотрудников по целому ряду причин - например, офис-спутник может быть расположен более удобно для сотрудников по отношению к их дому и предлагать расширенные возможности для социальной жизни. Компаниям может понадобиться помощь в управлении этими вариантами для своих сотрудников, даже предложить несколько вариантов "обособленного рабочего места" и обеспечить возможность бронирования мест в любой день.

Необходимость управлять пространством людей вместе (и порознь): более распределенная рабочая сила не только требует от лидеров и менеджеров доверия к штату сотрудников для работы в гибкой экосистеме, но и ставит на первое место последовательную и четкую коммуникацию между всеми уровнями организации. С увеличением количества мест, которые могут использовать сотрудники, лидеры и менеджеры по персоналу должны более активно объединять свои команды, тщательно выбирая, когда и как они собирают людей вместе. Даже небольшие объемы гибкости (например, один день в неделю) могут снизить количество взаимодействий в командах без определенного управления по сравнению с тем, когда люди находятся в офисе. Это потребует гибкости в офисном пространстве, чтобы позволить разное использование для разных команд ежедневно.

Кроме того, организациям необходимо внедрить надежные технологии, которые управляют доступностью пространства, обеспечивают прозрачность доступа и использования пространства, а также обеспечивают бесперебойную связь между сотрудниками внутри и вне офиса. Внедрение интеллектуальных технологий для управления данными о здании в режиме реального времени и облегчения встреч сотрудников также будет иметь важное значение для обеспечения постоянного сбора данных и прогнозной аналитики как использования рабочего места, так и опыта сотрудников.
Наконец, управление изменениями станет неотъемлемым компонентом любого проекта по организации рабочего места. Необходимо не просто рассматривать влияние на недвижимое имущество и экономию средств без управления поведением и обеспечения инвестиций в новые способы управления людьми для повышения производительности, благополучия и вовлеченности сотрудников.

гибкость требует активного управления

Взаимодействие лицом к лицу между членами команды в любой организации имеет решающее значение для творчества, инноваций, культуры и удовлетворенности сотрудников. Многие организации рассматривают возможность увеличения гибкости удаленной работы после пандемии. Однако если сотрудники начинают работать удаленно по случайному или неуправляемому графику, вероятность того, что они встретятся друг с другом, снижается.

Чтобы изучить эту динамику, консультанты Cushman & Wakefield провели имитационное моделирование штаб-квартиры анонимной организации (условно - HQX), которая представляет собой компанию с почти 500 сотрудниками на крупном рынке. Эта компания занимает 90 000 кв. м площади в семи зданиях. При увеличении доли удаленной работы компания увидит, что ожидаемая посещаемость офиса в определенный день снижается с увеличением количества удаленных рабочих дней, в то время как площадь на одного сотрудника в офисе увеличится (без каких-либо изменений в существующем договоре аренды).

Однако вероятность того, что два сотрудника увидят друг друга в определенный день, резко снижается при увеличении количества дней удаленной работы в организации. Например, при 2,5 днях в неделю вероятность того, что менеджер и сотрудник будут видеть друг друга, составит всего 19%, если учесть удаленную работу, отпуск и другие отгулы.

Чтобы еще больше проиллюстрировать воздействие на команды, мы сосредоточимся на одном этаже HQX. В этом помещении работают 119 сотрудников, которые объединены в семь команд. Если менеджер желает, чтобы в определенный день в офисе находилось не менее 50% команды, и если в HQX действует политика удаленной работы, предусматривающая 2,0 дня удаленной работы в неделю, без какого-либо управления, то команда 2 будет присутствовать на рабочем месте только в половине случаев в 12% времени. Это соответствует менее чем 3 разам в месяц или всего 30 раз в год. Этот эффект еще более драматичен для больших команд. Удаленная работа делает практически невозможным, чтобы вся команда или даже половина команды из 49 человек находилась в офисе в определенный день.

активное управление - это ключ

Это моделирование подчеркивает точку зрения, выявленную в наших фокус-группах: без активного управления удаленная работа может свести на нет взаимодействие лицом к лицу. Это означает, что сотрудники не могут одновременно работать удаленно и ожидать, что они будут видеться с важными членами команды очень часто. Вместо этого руководство должно планировать личное взаимодействие, а менеджерам, возможно, придется активно собирать встречи в офисе. Это может происходить в разных формах - от использования программного обеспечения для управления и резервирования места в офисе, до того, что руководители команд могут обязать сотрудников присутствовать на собраниях в офисе в определенные дни недели или месяца. Также руководители компаний могут проводить больше мероприятий по социализации, выездных совещаний и общих собраний. Однако случайная удаленная работа, скорее всего, приведет к неудовлетворительным результатам с точки зрения компании. Удаленной работой необходимо управлять.

будущее культуры и культурного капитала

Как подробно обсуждалось в предыдущем отчете, связь с культурой является одним из бизнес-результатов, на которые наиболее прямо и негативно влияет массовая работа из дома - отношения между организацией и отдельными сотрудниками страдают. Кроме того, уменьшается количество способов, которые сотрудники и команды могут использовать для взаимодействия.

Вероятно, существует две стороны медали межличностного взаимодействия. В крупных организациях может наблюдаться рост общения, связей и взаимодействия посредством Интернета между сотрудниками в разных регионах, городах и даже континентах из-за увеличения количества видеовстреч и конференц-связей во время пандемии. Но хотя связь на расстоянии, возможно, улучшилась, людям может быть трудно наладить контакт и установить доверие с коллегами в своей стране, если они никогда или очень редко общаются лично.

Новые сотрудники или люди, перешедшие на новые должности или в новые отделы во время пандемии, могут почувствовать эту разобщенность сильнее.

После этого могут возникнуть дополнительные серьезные проблемы с персоналом. Выгорание - одна из проблем, поскольку во время пандемии сотрудники по всему миру работают на 8,2% дольше (т.е. +48,5 минут в день). Проблема удержания будет наиболее актуальна по отношению к новым сотрудникам, у которых не было возможности установить межличностные связи или познакомиться с культурой, ценностями и целями организации.

Увеличение доли удаленной работы может также усложнить оценку управления эффективностью и возможности роста сотрудников. Насколько присутствие и личное время влияют на карьерный рост и профессиональное развитие? Хотя это зависит от культуры и стиля управления, если топ-менеджмент находится в офисе после COVID-19, то менеджеры среднего звена и младшие сотрудники, скорее всего, тоже захотят там находиться. Если только организация не продумала, как сбалансировать эту проблему.

Метаданные компании Cushman & Wakefield постоянно показывают, что большинство людей, работающих дома, чувствуют, что могут хорошо сосредоточиться. Однако данные также подтверждают важность офиса - как и необходимость четко определить цель физического рабочего места - для поддержания культуры, инноваций, наставничества и опыта сотрудников.

Половине сотрудников трудно почувствовать связь с культурой компании и коллегами во время удаленной работы COVID-19. Кроме того, только половина сотрудников, работающих удаленно во время COVID-19, испытывают устойчивое "чувство благополучия". Обе эти проблемы несут в себе долгосрочный риск разрушения культуры, снижения благосостояния сотрудников и потенциального выгорания.

Демографический фактор играет большую роль в том, насколько хорошо люди адаптировались к удаленной работе. Это может показаться удивительным, но беби-бумеры легче приспособились работать удаленно, чем более молодые поколения.

Сотрудники поколения Z и миллениалы испытывают проблемы с концентрацией внимания, что часто является результатом неоптимального рабочего пространства дома. Старшие представители поколения миллениалов и поколение X часто совмещают дома другие семейные обязанности, что представляет собой проблему иного рода.

важно понимать вариации в портфеле арендатора

Политика, связанная с удаленной работой и гибкостью рабочих мест, не является универсальной. Успешные организации будущего будут использовать целостный подход, который позволяет адаптировать варианты рабочего пространства с учетом целого ряда различных факторов. Они потратят время на то, чтобы узнать своих сотрудников, свои рынки и свою культуру, и будут использовать это понимание для реализации продуманных стратегий организации рабочего места, учитывающих различия в организации. С учетом разнообразия выбора и изменения способа работы, рабочее место будет представлять собой экосистему из различных мест и впечатлений для обеспечения удобства, функциональности и благополучия. И это сочетание будет варьироваться в зависимости от местного контекста и культуры.

• Возраст: молодые работники больше страдают во время безальтернативной удаленной работы: они реже имеют необходимое пространство в своем доме, у них меньше сформировавшихся профессиональных связей, и они больше выигрывают от личного наставничества.
• Иерархия: сотрудники старших уровней, особенно в более иерархических культурах, скорее всего, будут пользоваться большей свободой действий, чем младшие сотрудники. В дополнение к большей свободе действий, более высокопоставленные сотрудники могут иметь карьерный рычаг и доход, позволяющий им переехать в "Zoom Town" (т.е. загородное или курортное место, часто в нескольких часах езды от ближайшего офиса).
• Департамент: Такие отделы, как отдел исследований и разработок или отдел маркетинга, для которых творческое сотрудничество является частью основных процессов, испытывают наибольшие трудности с удаленной работой. В будущем им по-прежнему будет требоваться физическое сотрудничество. В то время как отделы с задачами, больше связанными с процессами, такие как финансы, ИТ и операционная деятельность, в целом считают удаленную работу более эффективной в течение всего периода карантина, вызванного пандемией.
• Размер компании: Крупные глобальные организации, скорее всего, имеют ресурсы для анализа, внедрения и поддержки эффективных программ гибкости на рабочем месте. По неофициальным данным, малые и средние предприятия сейчас более склонны к возвращению в офис на многих рынках.
• География: Как будет показано в следующей главе данного отчета, проникновение удаленной работы на разных рынках неодинаково по разным причинам, включая культуру, размер и профессиональную принадлежность. Местные культурные нюансы могут оказывать большое влияние и должны быть приняты во внимание, когда мы перестраиваем систему. Планировка рабочих мест и плотность застройки, которые работают в одном городе, могут оказаться совершенно непригодными в другом.

Арендаторы должны будут участвовать в процессе определения различных рабочих персон в своей организации, поскольку требования и сочетание будут отличаться в зависимости от подразделения, региона и задач. Эти персоны будут важны для составления плана реализации рабочего места, технологий, услуг и уровня управления изменениями для обеспечения успешных результатов.

глава 3. оценка влияния удаленной работы на заполняемость офисов

Основные выводы

1. В мире после окончания пандемии COVID-19 прогнозы по удаленной работе варьируются от существующего уровня удаленной работы (около 1,5 дней в неделю в среднем для обычных работников) до почти 3 дней в неделю для топ-менеджмента.
   Предыдущий обзор литературы в рамках этой серии и фокус-группы не подтверждают идею о том, что в долгосрочной перспективе удаленная работа будет превышать 3 дня в неделю. Сотрудникам все равно потребуется возможность выходить поработать в офис.
2. Консультанты Cushman&Wakefield смоделировали влияние коэффициентов удаленной работы (согласно данным переписи населения США)
   на чистые коэффициенты поглощения офисных площадей на уровне 1 городского статистического района за 15-летний период времени. Было обнаружено, что действительно существует обратно пропорциональная связь между увеличением доли удаленной работы и спросом на офисные помещения, но только при учете многих факторов.
3. Среднее влияние на рынки, как показало моделирование, заключалось в ежегодном снижении годового чистого поглощения примерно на -0,28% от рынка офисной недвижимости. На отдельных рынках это влияние варьировалось от -0,18% ( Сан-Хосе) до -0,40% (Остин) и зависит от того, насколько увеличилась доля удаленной работы на рынке.
4. Хотя наша модель и моделирование показывают, что увеличение доли удаленной работы, в пределах правдоподобного диапазона, снизит ежегодное чистое поглощение в большинстве сценариев, чистое поглощение имеет тенденцию сильно колебаться в нормальные периоды. Влияние чистого поглощения в наших симуляциях вполне соответствует тому, что происходит на рынках в других случаях. Другими словами, моделирование не указывает на какие-либо резкие фундаментальные изменения в спросе на офисные помещения, а скорее на затухание его роста, к которому рынки могут приспособиться в долгосрочной перспективе.

Обзор

Фокус-группы, которые консультанты проводили с владельцами, арендаторами и лицами, ответственными за размещение, выявили ключевой момент: профессионалы в сфере коммерческой недвижимости в большинстве своем не ожидают, что удаленная работа исчезнет, а наоборот, рассматривают ее как неотъемлемую часть новой парадигмы работы. В частности, был достигнут консенсус относительно того, что среднестатистический работник, скорее всего, будет работать из дома в среднем 2 или 3 дня в неделю.

В настоящее время широко распространено мнение, что увеличение удаленной работы негативно повлияет на спрос на офисные помещения в ближайшие годы. Но гораздо меньше единодушия, насколько большим будет этот эффект, и еще меньше относительно того, как удаленная работа повлияет на спрос на оргтехнику для разных профессий, отраслей и рынков.

Чтобы отделить влияние удаленной работы от общеэкономических факторов, мы задали следующий вопрос: как бы изменился спрос на офисные помещения в 2017-2019 годах на 35 ведущих офисных рынках США, если бы удаленная работа была настолько распространена в то время, насколько она, вероятно, будет распространена в период после пандемии COVID-19 (по данным наших фокус-групп)?
Чтобы ответить на этот вопрос, консультанты предприняли следующие шаги:

1. Определили историческую основу того, как удаленная работа варьировалась на разных рынках с течением времени.
2. Используя эти исторические данные, оценили эффект увеличения удаленной работы на спрос на офисные помещения. При этом контролировались экономические переменные, а общее ожидаемое увеличение удаленной работы до 2,5 дней было переведено в коэффициент умножения, который затем применили на уровне рынка и профессии.
3. Проанализировали, насколько удаленная работа характерна для различных профессий и рынков. А затем использовали эти наблюдения для привязки максимального и минимального уровней удаленной работы на уровне профессий на каждом из 35 рынков.
4. Используя метод Монте-Карло, мы смоделировали различные изменения в распространенности удаленной работы для профессий на каждом из 35 рынков, одновременно случайно выбирая размер эффекта от данного увеличения интенсивности удаленной работы на спрос на офисные помещения.
5. На основе этих симуляций оценили, каким был бы эффект на спрос на офисные помещения на каждом из 35 рынков. Эти показатели спроса могут быть экстраполированы на будущее и использованы в качестве исходных данных в моделях прогнозирования рынка офисных помещений.

1. эволюция удаленной работы

   Наблюдение за удаленной работой в соответствии с данными переписи населения США дает нам представление о том, насколько ее доля увеличивалась с течением времени. Тогда как перепись населения спрашивает только о том, был ли человек "как всегда" занят удаленной работой в течение прошлой недели, и, таким образом, в основном, охватывает людей, которые работают удаленно от 2,5 до 5 дней в неделю, линии тренда показательны. Для целей моделирования (описанного в следующем разделе), мы предположили, что эти показатели удаленной работы пропорционально увеличиваются со временем.

   Удаленная работа увеличилась на всех рынках в период с 2004 по 2019 год, хотя, как правило, каждый год она то увеличивается, то уменьшается. Лидером по удаленной работе среди этих рынков в 2019 году стал Остин, штат Техас, где 14,4% работников указали, что в основном работают из дома. Это сравнимо со средним показателем по США - 8,5% для работников, работающих на дому, на 35 крупнейших рынках.
   При индексации к уровню 2005 года в Шарлотте произошло самое значительное изменение доли удаленной работы к 2019 году, увеличившись почти в 2,5 раза за этот период, по сравнению с ростом в США примерно в 1,7 раза.



2. моделирование взаимосвязи между спросом на офисы и удаленной работой

   Далее консультанты оценили взаимосвязь между спросом на офисы (чистым поглощением) и удаленной работой, используя набор панельных данных по крупнейшим 35 столичным статистическим районам США (MSA) по численности населения, охватывающий период времени с 2005 по 2019 год.
   Набор данных включает следующие элементы:

   • Годовой уровень удаленной работы основан на данных Американского общественной переписи населения США, рассмотренных в предыдущем разделе. Мы оценили эти показатели удаленной работы на профессиональном уровне в рамках каждого рынка, сосредоточившись на занятых взрослых, которые работают в той или иной профессии, использующей компьютер.
   • Затем мы применили дополнительные данные по коммерческой недвижимости на уровне MSA от Cushman & Wakefield.- Затем мы применили дополнительные данные по CRE на уровне MSA от Cushman & Wakefield. Эти данные включали арендную плату, уровень вакансий, чистое поглощение, запасы, уровень занятости и численность населения.

   Создав новый набор данных, Cushman&Wakefield разработали модель, которая оценивает коэффициент чистого поглощения на рынке (чистое поглощение, деленное на фонд офисных помещений) за определенный год как функцию удаленной работы в этом году. Они контролируют силы спроса, связанные с занятостью и населением, а также чистое поглощение и запасы в предыдущем году, применяют меры контроля для других структурных факторов.

   Первые сводные статистические данные моделирования указывают на нечто противоположное интуиции: удаленная работа и чистый уровень поглощения в грубом смысле положительно коррелируют, в то время как модель консультантов показывает более интуитивно понятную отрицательную связь. Многие из наиболее успешных рынков труда последних лет добились таких результатов, несмотря на значительное увеличение удаленной работы в эти периоды.

   Вероятно, это объясняется одновременным действием нескольких сил. С 2005 года удаленная работа, как правило, растет на рынках с более развитой и зрелой экономикой - экономикой, находящейся дальше по пути развития экономики знаний и опыта. И эти экономики также являются процветающими и растущими в плане спроса на услуги удаленной работы. Таким образом, один из самых высоких показателей удаленной работы мы наблюдаем в Остине - на рынке, где также быстро растет спрос на товары. С другой стороны, самый низкий показатель удаленной работы - в Детройте (6,3%), рынке, который в последнее десятилетие испытывает трудности со спросом на офисные помещения.

   Таким образом, чтобы учесть смешанные эффекты, модель использовала панельные временные ряды, которые мы описали и контролировали для нескольких факторов спроса. Это выявило отрицательную взаимосвязь между показателями удаленной работы и долей чистого поглощения.

3. вариации удаленной работы по профессиям

   При наблюдении за темпами удаленной работы по профессиям, использующим офис, наблюдаются значительные различия. В 35 крупнейших статистических районах США самые высокие показатели удаленной работы были среди работников рекламы, искусства и дизайна, а также СМИ. Кроме того, профессионалы в области продаж имели значительно более высокие показатели удаленной работы по сравнению с другими профессиями. Более того, 18% специалистов по продажам в сфере недвижимости сообщают, что в основном работают из дома, и эта статистика, вероятно, обусловлена профессионалами в сфере жилой недвижимости.

   Важны последствия для моделирования вариаций. Некоторые профессии, такие как СМИ и коммуникации, где 22,1% сообщают, что обычно работают дома, возможно, приближаются к точке насыщения. Под этим подразумевается, что разные профессии в большей или меньшей степени подходят для преимущественной работы из дома, и после COVID-19 каждый работник, компания, отрасль и рынок будут искать новое равновесие. Так сказать, "границы эффективности" удаленной работы никогда не будут полностью достигнуты, даже среди отраслей или профессий, которые имели более высокий уровень использования удаленной работы до COVID-19. Таким образом, вероятный будущий уровень использования удаленной работы был расширен опытом 2020 года - возврата к предыдущему равновесию уже не будет. Но даже в этом новом будущем не все профессии полностью, сейчас или когда-либо, выйдут на свою границу. Вместо этого, скорее всего, многие из них будут двигаться ближе к ней, чем раньше.

   В данных до COVID-19 распределение коэффициентов использования удаленной работы дает некоторое представление о том, какие профессии могли быть ближе всего к своему наиболее оптимальному долгосрочному уровню. Можно предположить, что на этих профессиях опыт COVID-19 отразится относительно меньше, чем на тех, кто внезапно получил опыт удаленной работы. На 35 ведущих рынках в среднем доля удаленной работы составляла около 30%, но иногда достигала и 80%. Это говорит о том, что даже до кризиса большинство профессий в среднем были значительно ниже своего теоретического потолка.

   В то же время, некоторые профессии, такие как специалисты в области естественных наук, физических и социальных наук (для которых доля удаленной работы в 2019 году составляла 4,1%), просто ограничены в возможности работать удаленно. Для других профессий, таких как специалисты по связям с общественностью, динамика рабочих мест для компаний, нанимающих этих людей, возможно, уже адаптировалась к большой доле удаленной работы.
   Возможно, они приближаются к потолку. С целью моделирования мы применили верхнюю границу к показателям удаленной работы по конкретным профессиям, основанную на наблюдениях за последние 15 лет на всех рынках. Короче говоря, этот максимум служит пределом того, насколько высок может быть показатель удаленной работы для профессии на рынке при моделировании.

   удаленная работа и возраст

   Хотя мы не включали возрастные группы в модель, демографические показатели заслуживают внимания. Ведь фокус-группы и предыдущие полевые исследования Cushman & Wake показывают различный опыт удаленной работы для разных возрастных групп. Статистика показывает, что в прошлом удаленная работа была более популярна среди сотрудников старшего возраста. Например, в 2019 году 10,8% сотрудников в возрасте 45 лет и старше сообщили, что работают удаленно. Это согласуется с тем фактом, что многие существующие политики удаленной работы включают модель разрешения, что способствует тому, что более старшие сотрудники обычно могут и хотят участвовать в удаленной работе. Более молодые сотрудники, с другой стороны, реже имеют возможность работать из дома или соглашаются на такую возможность, если она есть - только 4,2% сотрудников в возрасте от 18 до 29 лет сообщили об удаленной работе в том же году.

   Тем не менее, более молодые сотрудники переходят к удаленной работе быстрее, чем другие демографические группы. По сравнению с уровнем 2005 года, работники в возрасте от 18 до 29 лет более чем удвоили темпы перехода на удаленную работу, в то время как среди работников в возрасте 45 лет и старше этот показатель увеличился на 74%. Даже при таких тенденциях потребуется несколько десятилетий, чтобы доли удаленной работы сравнялись. Это говорит о том, что удаленная работа, скорее всего, и дальше будет в большей степени использоваться сотрудниками старшего возраста.

4. моделирование спроса на офисы

   Собрав исходные данные, Cushman&Wakefield попытались определить, как увеличение удаленной работы повлияло бы на спрос на офисы в 2017-2019 годах. Другими словами, если мы оглянемся назад и гипотетически передвинем циферблат удаленной работы, какое влияние окажет наша модель на спрос на офисы за этот период?

   Чтобы решить этот вопрос, компьютерная модель консультантов провела 100 000 симуляций на каждом рынке, используя методику Монте-Карло. Это означает, что вместо того, чтобы использовать простой сценарный анализ "низкий" и "высокий", можно было бы рассмотреть распределение неизвестного будущего коэффициента удаленной работы. Для этой цели мы используем распределение анализа рисков и критического пути управления проектами (PERT), которое применяется в исследованиях операций, когда прогноз неизвестен, но есть обоснованные оценки границ переменной.
   Используя 3 вида входных данных, этот методы создает полное распределение, из которого мы можем случайным образом выбрать сгенерированные факторы удаленной работы для каждой симуляции. Для создания этого распределения мы использовали следующие параметры коэффициента удаленной работы для всех симуляций:

   1. "Низкий" прогноз будущего уровня удаленной работы равен существующему уровню удаленной работы, или коэффициенту 1,0. Исследование PwC показало, что уровень удаленной работы до COVID-19 составлял в среднем около 1,5 дней в неделю для удаленных работников.
   2. "Наиболее вероятный" уровень удаленной работы, согласно данным наших фокус-групп, составляет в среднем от 2 до 3 дней в неделю. Мы применили оценку около 2,25 дней в неделю, что в 1,49 раза выше базового уровня.
   3. "Высокий" прогноз удаленной работы составляет 2,9 дня в неделю, что в 1,92 раза выше базового уровня. Эти данные получены в результате опроса PwC о желании работников офисов иметь удаленную работу в условиях, сложившихся пандемии COVID-19. Он также подтверждается диапазоном, указанным в наших экспертных фокус-группах.

   Помимо случайного выбора фактора удаленной работы, мы также случайным образом выбрали "эффект" удаленной работы, используя интервал конкордации нашей модели. Наконец, мы применили эффект к фактическому чистому коэффициенту поглощения на данном рынке.

   данные об удаленной работе

   Существует множество источников данных для сбора статистики об удаленной работе. Для данного исследования были необходимы исторические данные временного ряда на уровне метрополитенских статистических ареалов (MSA) о тех, кто работает удаленно. На сайте микроданных Американского сообщества опросов (ACS) Бюро переписи населения США предоставляют эту информацию через вопрос о том, как работник преимущественно добирался до работы. Поскольку эти данные доступны по подробным (3-значным) профессиональным категориям, можно построить оценки коэффициентов удаленной работы. В 2019 году в США 8,2% работников с профессиями категории "офис" сообщили, что работают удаленно: в 35 крупнейших метрополитенских статистических ареалах этот показатель составил 8,5%, а за их пределами - 7,6%. Важно отметить, что вывод состоит в том, что если кто-то в основном ездит на работу, используя услуги людей, которые работают удаленно, то сюда входят люди, которые преимущественно работают из дома от 2,5 до 5 дней в неделю.

   Однако существуют и другие источники данных об удаленной работе. Например, Бюро труда США опубликовало такие данные в своем отчете Выводы о гибких возможностях работы и графика (на основе модуля отпусков исследования об использовании времени). В этом исследовании указывается количество дней, когда работники работали исключительно из дома, и сколько дней в неделю они это делали. Кроме того, он предоставляет эти данные по профессиональным и отраслевым группам. Последние данные (за 2017-2018 годы) показывают, что чуть более 5% работников финансовой сферы и сферы профессиональных/бизнес-услуг работали удаленно пять дней в неделю или полный рабочий день. Примерно 30-32% таких работников работали удаленно (в течение полного дня) хотя бы часть времени. Около 9,5% таких работников работали удаленно 3-5 дней в неделю (приблизительное сравнение с вопросом ACS). Поскольку этот модуль проводится нерегулярно, невозможно построить исторический временной ряд данных.

   В первом отчете из серии "От пандемии к результатам", Cushman & Wakefield's использовали несколько источников данных, включая данные BLS, описанные здесь. В модели были рассмотрены национальные показатели удаленной работы до пандемии COVID-19 и сделаны предположения о том, как они изменятся в ближайшее десятилетие.

   Единственным различием является различие между удаленной работой на полный рабочий день и частичной удаленной работой. Будущие показатели удаленной работы были определены с помощью комбинации методологии Dingel & Neiman (с использованием отраслей) и подтверждением этого с помощью опросов как работников, так и руководителей. Выводы заключались в том, что с учетом указанных предположений, национальный спрос на оргтехнику в 2022-2030 годах будет на 15,8% ниже, чем он был бы без более высоких показателей удаленной работы. Это на 0,19% снижает национальный уровень поглощения.

   Результаты этого исследования согласуются с выводами отчета, в котором принципиально иным образом рассматривается вопрос о том, как смоделировать влияние удаленной работы на спрос на офисы. В этом отчете показано, что в 35 крупнейших ареалах, увеличение среднего количества дней, проведенных удаленно работниками, скорее всего, привело бы к снижению спроса на офисы на 20,4% в период 2017-2019 годов, что составляет 0,28% от среднего уровня поглощения. То, что эта величина больше, чем в предыдущем отчете, может быть результатом включения только самых крупных ареалов. В статье BLS показано, что в более крупных ареалах, как правило, выше уровень удаленной работы. Результаты обоих отчетов находятся в пределах нормальных границ волатильности поглощения.

5. результаты моделирования

   Используя нашу модель, которая переводит показатели удаленной работы и чистые показатели поглощения, и наши ранее обсуждавшиеся предположения о том, какими, скорее всего, будут показатели удаленной работы после COVID-19, мы провели 100 000 симуляций для каждого рынка, чтобы определить спрос. Мы смоделировали воздействие на 35 ведущих рынков в том виде, в каком они были в 2017-2019 годах, и скорректировали доли удаленной работы. Итоговое воздействие на каждый рынок различно, но наши моделирования показывают, что наиболее вероятный результат заключается в том, что удаленная работа привела бы к снижению спроса (чистого поглощения) на каждом из 35 рынков. Но важно отметить, что снижение спроса находится в пределах порядка величины того, что обычно наблюдается на рынках при колебаниях от года к году.

   В среднем по 35 рынкам мы наблюдали "наиболее вероятное" воздействие, равное снижению на -0,28% чистого поглощения как доли от общего объема предложения. Среднее воздействие на рынок - это потеря 601 000 кв. футов в годовом чистом поглощении, или 20,4%, по сравнению с базовым значением того, что произошло на самом деле. Учитывая диапазон прогнозов ставок удаленной работы, медианное моделирование показывает ежегодное чистое поглощение около -0,28% рыночного фонда. Далее мы видим 50%-ый интервал достоверности (от 25-го до 75-го процентиля), согласно которому это снижение может составить от -0,37% до -0,20% от совокупного запаса удаленной работы в США для этих 35 крупнейших рынков.

   Эти оценки основаны на показателях 2017-2019 годов, но цель состоит в том, чтобы понять, как увеличение удаленной работы повлияет на спрос в будущем. Для этого читателям следует принять во внимание нашу оценку, согласно которой смоделированное нами увеличение удаленной работы будет оказывать постоянное влияние на чистое поглощение в размере около -0,3% от запаса рынка в год для 35 крупнейших рынков США. Кроме того, мы считаем, что эта понижательная сила будет существовать в ближайшей и среднесрочной перспективе, что мы и смоделировали. Однако в более долгосрочной перспективе рынки, скорее всего, вернутся к новому равновесию, поскольку цены, предложение, вакантность и поведение арендаторов адаптируются к первоначальному шоку. Наконец, важной тенденцией является то, что рынки с ускоряющимся темпом внедрения удаленной работы были рынками, которые, по нашим прогнозам, окажут большее влияние на спрос на жилье. Например, доля удаленной работы в Шарлотте в 2019 году была почти в 2,5 раза больше, чем в 2005 году; в Остине аналогичная доля выросла примерно в 2,1 раза по сравнению с 2005 годом. Для этих рынков наше моделирование показало более значительное влияние по сравнению с таким рынком, как Сан-Хосе, например, где доля удаленной работы в 2019 году была почти такой же, как в 2005 году.