Воно складається з 4 частин:
- Дослідження циклічних та структурних змін, а також їх наслідки та вплив на терміни відновлення сектора
- Дослідження переваг офісу та роботи з дому, включаючи такі KPI, як продуктивність, залученість та креативність співробітників. А також як трансформується культура та брендинг компанії під впливом віддаленого робочого місця
- Пошук оптимальної моделі гнучкого робочого місця, що складається з традиційного та домашнього офісу. Вона покликана підвищити задоволеність та продуктивність співробітників, а також прибутковість компанії
- Прогнози майбутнього сектору офісної нерухомості. Вони засновані на аналізі факторів, які значно впливають на будівельну сферу – економіка, геодемографія, технології, соціальні зрушення та політичний ландшафт. Враховано та зміни моделей поведінки, які впливатимуть на прийняття рішень
ЧАСТИНА 1. ВПЛИВ ПАНДЕМІЇ COVID-19 НА СЕКТОР ОФІСНОЇ НЕРУХОМОСТІ
COVID-19 підриває усталені економічні процеси та створює фактори, які безпосередньо впливають на сектор офісної нерухомості. Їх можна розділити на:
- Циклічні, вплив яких відносно короткочасний
- Структурні, які збережуться на довгі роки
До циклічних відносяться:
- скорочення робочих місць
- збільшення вакантних офісних площ
- і, як результат, зниження орендних ставок
Структурні включають, наприклад, збільшення частки працівників, які регулярно працюватимуть вдома (WHF - work from home).
Перша частина дослідження вивчає їх сукупний вплив на сектор, а також пропонує 3 сценарії, які ілюструють ймовірні та/або можливі результати на основі наявної інформації.
Прогнозується, що орендні ставки досягнуть мінімуму в першому кварталі 2022 року, після чого очікується їхнє зростання до докризового рівня до 2025 року. COVID-19 вимагає від суспільства соціальної дистанції у найближчому майбутньому. Тому багаторічна тенденція до ущільнення, за якої компанії споживали менше місця на одного офісного співробітника, йде у минуле.
КЛЮЧОВІ ВИСНОВКИ
- Тенденція масового переходу до роботи з дому нівелюватиметься пост-пандемічним зростанням економіки, зростанням населення і зростанням попиту на послуги, які можуть бути надані тільки в традиційному офісі. Обрій прогнозу - 10 років
- У глобальному масштабі сектору комерційної нерухомості буде завдано колосальних збитків, які перевищать збитки від Глобальної фінансової кризи у 2008 році. Для порівняння в 2008 році по всьому світу звільнилося 85 млн кв.футів, а в період з 2 кварталу 2020 року по 3 квартал 2021 - 95 млн кв.футів. Основний удар приймуть на себе Європа, Канада та США.
- Глобальна пропозиція офісних площ, що пропонуються в оренду, зросте з 10,9% до кризи (4 квартал 2019 р.) до 15,6% у 2 кварталі 2022 року. Згідно з прогнозами, світова орендна плата знизиться на 10,9% з піку до мінімуму з другого кварталу 2020 року до першого кварталу 2022
- Зі вільних 95,8 млн кв.футів 82% пов'язані з циклічними факторами, а саме із втратою робочих місць та впливом коворкінгу. Інші 18% пов'язані зі структурними факторами. Зокрема, це припущення про те, що частка як постійних віддалених співробітників, так і гнучких співробітників - тих, хто працює віддалено частину часу - буде збільшуватися. Частка людей, які постійно працюють з дому в США та Європі, імовірно збільшиться з ~ 5-6% до COVID-19 до ~ 10-11% після COVID-19, а частка agile workers збільшується з ~ 32-36% до трохи менше 50 %. Ці структурні впливи значно нижчі в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні та у Великому Китаї, де таке явище, як віддалена робота, зустрічається рідше.
- COVID-19 вимагає від суспільства дотримання соціальної дистанції та порушує багаторічну тенденцію ущільнення (денсифікацію), коли на 1 співробітника виділялося дедалі менше місця в офісі. Проте досі незрозуміло, як довго збережеться структурний розворот ущільнення – деденсифікація. Як мінімум, Cushman&Wakefield вважають, що ущільнення припиниться і що методи, що дозволяють дистанціюватися, такі як гнучка робота та змінна робота, збільшаться.
- Деденсифікація може компенсувати деяку втрату в попиті на офісну нерухомість, яка викликана переведенням працівників на роботу з дому, навіть повністю нівелювавши її. Наприклад, розширення займаної площі на 50% на одного працівника по відношенню до періоду до COVID-19 повністю нейтралізує очікувані негативні ефекти збільшення віддаленої роботи в США до 2030.
- У міру відновлення економіки та зайнятості світовий офісний сектор почне більше орендувати офіси у першому кварталі 2022 року та знижувати пропозицію.
Воно повернеться до докризовому рівню 11% до 2025 року
- У глобальному масштабі орендна плата у першому кварталі 2022 року почне зростати та повернеться до докризового рівня у 2025 році.
ПЕРСПЕКТИВА НАЙБЛИЖЧИХ 5 РОКІВ (БАЗОВИЙ СЦЕНАРІЙ)
ОГЛЯД ДОСЛІДЖЕННЯ
Пандемія COVID-19 серйозно вплинула на комерційну нерухомість у вигляді різних аспектів. Деякі з них були досить прогнозованими, а інші зовсім не такі прості. Одні з найбільш обговорюваних тем - це:
- Майбутнє офісної нерухомості
- Роль, яку вона гратиме у пост-пандемічному світі
- Як розвиватимуться стратегії зайнятості надалі
У цьому дослідженні оцінюється потенційний вплив кількох сил, які могли вплинути на попит на офісну нерухомість - і, отже, основні засади роботи цього сектора. Cushman&Wakefield постаралися охопити найбільш широкий діапазон сценаріїв, ґрунтуючись на доступних даних. Проте вони не заперечують безпрецедентний рівень невизначеності у сьогоднішніх перспективах.
У плані циклічних змін було враховано як наслідки втрати людьми робочих місць під час та після спаду економіки, так і можливість зменшення попиту на коворкінги. Ефект незначний, оскільки у більшості міст - і, звичайно, на регіональному рівні - коворкінги займають невелику частку від загальних площ комерційних приміщень. Однак на обраних ринках поєднання традиційного та домашнього офісу, ймовірно, призведе до збільшення пропозиції офісних площ.
У структурному плані передбачається, що форми зайнятості та процес прийняття рішень можуть змінитися. При чому деякі з цих змін можуть стати постійними або принаймні довгостроковими. У цьому дослідженні основна увага приділяється впливу такого фактора, як збільшення частки працівників, які працюють із дому, на попит на офісні приміщення. Також оцінюється важливість цього впливу стосовно різних припущень. Дослідження не включає впливу на рівні однієї певної держави, які можуть виникнути внаслідок більш географічно розподіленої робочої сили, довгострокової урбанізації чи зміни переваг щодо центральних чи приміських офісних районів.
Пандемія змусила організації дозволити широке поширення роботи з дому. Результати показали, що гнучка віддалена робота дає свої плоди. Самі працівники віддають перевагу такому виду зайнятості та продовжують відстоювати право так працювати. Хоча багато хто також хоче проводити в офісі хоча б якийсь час. Крім того, керівники повідомляють, що вони планують запровадити більш гнучкі методи роботи, зокрема можливість працювати з дому в період після COVID-19.
Але це застосовується не для всіх компаній. Хоча робота вдома має свої переваги, традиційне робоче місце в офісі має вирішальне значення як для роботодавців, так і для співробітників. Cushman&Wakefield вважають, що екосистема робочих місць майбутнього є сумішшю традиційних офісних просторів, домашніх офісів і напівгромадських просторів. Дуже малоймовірно, що перевага буде на користь якогось одного варіанту, особливо для компаній, які покладаються на інновації, поширення знань та творчий підхід для створення вартості та доходів. Міста є епіцентром таких явищ.
Крім того, незважаючи на свої переваги, віддалена робота також створює певні труднощі для компаній та їхніх працівників. Наприклад, погіршуються можливості для навчання, наставництва та спілкування. Згідно з дослідженням Gensler, проведеним у 2019 році, основна причина, через яку працівники вважають за краще працювати в офісі - це просто соціальні зв'язки та згуртування колективу. Під час COVID-19 ця перевага була підтверджена даними більш ніж 60 000 респондентів із понад 100 компаній по всьому світу. Тому не дивно, що 65% респондентів у всьому світі заявили, що хотіли б працювати з дому частіше, ніж до COVID-19. В Азіатсько-Тихоокеанському регіоні (за винятком Великого Китаю), Канаді, Європі та США ця частка була приблизно 64-65%, тоді як у Великому Китаї ця частка становила 30%.
В Азіатсько-Тихоокеанському регіоні на ринках, що розвиваються, частка таких працівників становила 40%, у той час як у розвинених економік становила трохи менше 58%. Слід зазначити, що від 35% працівників (переважно у країнах із розвиненою економікою) до 70% у Великому Китаї не хочуть змінювати своє ставлення до віддаленої роботи у довгостроковій перспективі.
Ці цифри загалом збігаються з оцінками Cushman&Wakefield пікового потенціалу віддалених робочих місць у кожному регіоні. Ці оцінки припускають, що близько 60% робочих місць у всьому світі можуть бути віддаленими. Ці дані окреслюють потенційну верхню межу для довгострокових структурних змін, які можуть відбутися протягом найближчого десятиліття. Поки що цей потенціал не був реалізований. Згодом можливо, що поточні переваги зникнуть у міру того, як суспільство повернеться до більш нормального робочого середовища, а побоювання щодо пандемії вщухнуть.
Масштабні опитування як лінійних співробітників, так і керівників показують, що більшість людей хочуть перебувати в офісі хоча б кілька днів на тиждень. Але вони хочуть деяких змін, включаючи можливість роботи з дому; дотримання соціальної дистанції в офісі, зокрема більше одинарних столів та більше особистого простору. Тому навіть за сукупного збільшення частки працівників, які працюють віддалено, не всі компанії планують скорочення оренди офісних приміщень.
Загальні прогнози, звісно, коригуються регіональними особливостями. Наприклад, для ринків Азіатсько-Тихоокеанського регіону і материкового Китаю, що розвиваються, дуже ймовірне зростання попиту на офісні приміщення через збільшення частки послуг, які можуть бути надані тільки в офісі, а також високій щільності населення, особливо в Китаї та Індії. До того ж, ці регіони найменше постраждали від структурних змін. У базовому сценарії чистий попит на офісні приміщення в період з 2022 по 2030 рік (період, під час якого найімовірніше, що негативні циклічні ефекти зникнуть) всього на 4,5% нижче в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні та на 2,9% нижче Великий Китай, ніж очікувалося без COVID-19.
На Заході віддалена робота має більший потенціал, щоб підірвати попит на офісні приміщення. За нашими оцінками, у період з 2022 по 2030 рік, відповідно до базового сценарію, вплив попиту коливатиметься від -14,8% у Канаді до -15,8% у США та -17,4% у Європі. Як правило, у цих регіонах спостерігається більший вплив старіння робочої сили та пов'язане з цим зниження загальної зайнятості та збільшення працівників, які працюють віддалено на постійній основі. Це є значною перешкодою відновлення попиту офісні приміщення. До COVID-19 частка віддалених співробітників становила 5-6% і передбачається, що вона подвоїться та становитиме 10-11% до 2030 року.
Хоча короткострокові перспективи значно варіюються, загальною темою є вакантність офісних просторів, спричинена слабкішим попитом і високим рівнем будівництва. Консультанти прогнозують, що найбільше пропозицій буде у Великому Китаї. Очікується, що на розвинених ринках Азіатсько-Тихоокеанського регіону відбудеться найбільше зниження орендної плати. (У країнах Азіатсько-Тихоокеанського регіону нова пропозиція на 2020-2022 роки становить 15,3% вільних площ 2019 року; у країнах з ринком, що формується, вона становить 23,0%; а у Великому Китаї вона становить 26,0% вільних площ 2019 року ).
На Заході пік пропозиції буде досягнутий у 2021 та 2022 роках, але рівні будівництва на початку рецесії COVID-19 загалом були скромнішими, ніж у періоди раніше. Консультанти не підтверджують тезу, що нижчий попит у Канаді, Європі та США призводить до структурного збільшення вакантності. Відновлення попиту буде поступовим у період з початку до середини 2020-х років, поки в Європі та Північній Америці не розпочнеться пожвавлення у бізнесі. Саме баланс пропозиції та попиту у поєднанні із загальним станом економіки у кожному сценарії визначають очікувану траєкторію ренти.
ЄВРОПА
БАЗОВИЙ СЦЕНАРІЙ: ІМОВІРНІСТЬ 50%
Базовий сценарій для Європи передбачає втрату робочих місць 1,2 мільйонами працездатного населення у 2020 році, що більше на 0,9 мільйона робочих місць, втрачених у 2008–2010 роках через Глобальну фінансову кризу. З урахуванням лише цього фактора попит у європейському офісному секторі, за прогнозами, скоротиться на 39,4 млн.футів (1,1% від загальної кількості площ) протягом наступних двох років, при цьому більша частина цього показника (-29,1 млн.).футів) припаде на 2021 рік.
За рахунок коворкінгів на ринок буде викинуто ще -5,8 млн. футів найближчими роками, якщо ще припустити, що на ринок повернеться лише 10% площі коворкінгу.
Циклічні фактори є основною перешкодою для відновлення попиту на офісні приміщення у короткостроковій перспективі, будучи причиною виходу на ринок приблизно 80% офісних площ, що відбудеться протягом наступних 2 років. Збільшення частки віддаленої роботи, як очікується, зменшить потребу в офісах на додаткові 10,2 млн футів протягом 2020-2021 років. Внаслідок впливу циклічних та структурних факторів на сектор офісної нерухомості на ринок Європи загалом вийде 57,9 млн футів приміщень. Позитивний попит у перші дев'ять місяців 2020 року та у другій половині 2022 року знижує величину річних показників за ці роки.
Щодо пропозиції, то завершення будівництва офісів у Європі заплановано на 2020-2021 роки, чому сприяла висока активність перед здаванням в оренду останніми роками. Приріст нових площ у середньому становив лише 1,2% від приросту за період 2010-2019 через жорсткіші вимоги до фінансування, які виникли внаслідок останньої кризи. Але приріст становитиме 1,5% у 2020 році і досягне піку на рівні 2,1% у 2021 році.
Одночасне скорочення попиту та збільшення нової пропозиції призводить до збільшення частки вакантних площ з історичного мінімуму 0,9% у 4 кварталі 2019 року до піку у 10,6% до 1 кварталу 2022 року. Піковий рівень вакантних площ відповідає, але трохи перевищує піковий рівень вакансій у 10,2%, зафіксований у 4 кварталі 2009 року. Таким чином, очікується, що основна орендна плата знизиться на 10,7% від піку до мінімуму, що відповідає 10,6%-ному падінню під час Глобальної фінансової кризи, але менше, ніж 13,4%-не падіння після міхура Dot Com . До кінця 2024 року орендна плата у першокласному сегменті повернеться до докризового рівня.
У 2022 році попит на офісні приміщення знову перевищить пропозицію, що буде зумовлено покращенням ринку праці. Очікується, що зайнятість на робочих місцях вийде на докризовий рівень до третього кварталу 2022 року, що є 10-квартальним періодом відновлення порівняно з періодом Глобальної фінансової кризи. Попит на офісні приміщення досягне піку у 2023 році, оскільки щорічне зростання зайнятості сповільниться. Девелопери відреагують на це тим, що відсоток нових об'єктів дорівнюватиме або менше 1% від загального обсягу площ. У довгостроковій перспективі, як попит, так і пропозиція, будуть пристосовані до повільнішого зростання робочої сили та структурно нижчого, хоч і обумовленого демографією, зростання офісних робочих місць.
Скорочення попиту на офісні приміщення через частку віддаленої роботи буде найбільшим до 2023-24, оскільки у першій половині 2020-х частка віддалених працівників значно зросла. Проте зменшення циклічних факторів призведе до зниження вільних площ для оренди з 10,6% на початку 2022 року до мінімуму 7,0% до середини 2025 року. Це вище, ніж до пандемії, але нижче, ніж у 2006-07 роках, після значного падіння попиту та більш короткої фази відновлення після краху Dot Com.
Очікується, що попит у європейських офісах буде на 17,4% нижчим порівняно з 2022-2030 роками через збільшення віддаленої роботи та короткострокові проблеми з коворкінгом, при цьому більша частина цього коригування відбудеться в період з 2021 по 2024 рік. . Крім того, якщо частка постійної віддаленої роботи збільшиться тільки на половину суми, що передбачається в базовому сценарії (до 8,0% порівняно з 10,6%), то вплив чистого попиту на 2022-2030 буде лише на 10,6% нижче, ніж у іншому випадку. Будь-яке скорочення, яке відбудеться у найближчому майбутньому або на постійній основі, також діятиме як стандарт.
Європа - це різноманітний регіон, де деякі країни та офісні ринки з більшою ймовірністю зазнають сильніших структурних зрушень через збільшення віддаленої роботи, ніж інші. Ми оцінюємо схильність до віддаленої роботи у великих містах Європи, використовуючи зважений індекс, що дорівнює шести q.
Такі міста, як Лондон і Париж, займають найвищі місця в рейтингу, що вказує на те, що на цих офісних ринках може бути досягнута вища відносна частка віддаленої роботи, ніж на інших, що зумовлено вищими цінами на житло, більш тривалим часом у дорозі, більшим скупченням людей і ширшим поширенням роботи з дому.
Як правило, Великобританія має більш високу схильність до віддаленої роботи через такі фактори: більш висока щільність робочих місць порівняно з більшою частиною Європи, значна частка населення, яке працює вдома, та великий сектор зайнятості.
Країни Північної Європи також займають високі позиції завдяки ширшому поширенню роботи вдома (до COVID-19) та великій частці зайнятості у сфері ІКТ (інформаційних та комунікаційних технологій). На нижньому кінці діапазону знаходяться кілька ринків у регіоні Центральної та Східної Європи, Італії, Іспанії, Португалії та країнах Бенілюксу, які зазвичай мають менше населення, нижчу густину населення, нижчу частку віддалених працівників та нижчу густину робочих місць.
ОПТИМІСТИЧНИЙ СЦЕНАРІЙ: ІМОВІРНІСТЬ 10%
Ключові припущення
- У 2020 році в офісах Європи буде скорочено 0,9 мільйона людей. Однак при швидкому відновленні середньорічний приріст робочих місць в офісі становитиме 356 000 робочих місць у період з 2021 по 2030 рік.
- Спочатку Європейський центральний банк (ЄЦБ) зберігає незмінними облікові ставки, незважаючи на відкат, та підтримує відновлення за допомогою великих покупок активів та подальших LTRO
- Уряди єврозони запроваджують додаткову загальну підтримку економік, покращуючи інституційну інфраструктуру країн
- Економічна активність знижується менше і відновлюється раніше, ніж у базовому сценарії, що призводить до більш високого довгострокового рівня ВВП
- Комбінований вплив циклічних та структурних факторів призводить до виходу на ринок 42,1 млн.футів протягом 2020-21 років. Частка вакантних площ досягає піку 10,2% на початку 2022 року, а на початок 2025 року поступово знижується до мінімуму 7,0%. У період з 2020 до 2022 року орендна плата в первинному секторі впаде від піку до мінімуму на 8,7% і повернеться до докризового рівня до 2025 року.
ПЕСИМІСТИЧНИЙ СЦЕНАРІЙ: ІМОВІРНІСТЬ 10%
Ключові припущення
- У 2020 році до офісів Європи буде скорочено 1,8 мільйона людей. Щорічний приріст кількості робочих місць у середньому з 2021 по 2030 рік становить 416 000 осіб, з відкладеним, але сильним відновленням у 2022 та 2023 роках, коли буде додано більше одного мільйона робочих місць щорічно
- Стильний період низьких інвестицій в інноваційні галузі та людський капітал чинить тиск на зростання продуктивності, підриваючи потенціал економіки
- Сукупний вплив циклічних та структурних факторів призводить до виходу на ринок 95,4 млн.футів площ у період 2020-2021 років. Частка вакантних площ досягне піку 12,3% наприкінці 2022 року, а потім поступово знизиться до 7,3% до 2025 року. У період з 2020 по 2022 рік орендна плата в преміальному секторі впаде від піку до мінімуму на 16,3% і повернеться до докризового рівня до 2028
