В народе этот Закон называют “ресурсным” или “антиахметовским” из-за повышения ставок ренты на железную руду.
Касательно недвижимости, этим Законом изменяется ставка и принцип уплаты налога с дохода при продаже.
Кого коснулись изменения?
Сразу хотим успокоить, что льгота по уплате налога для тех, кто владел жильем (квартирой, частным домом…) более 3х лет сохранена.
Также отметим, что нерезидентов изменения не коснутся, для них и так ставка налога высокая - 18%. Изменения коснулись тех, кто продает два и больше объекта недвижимости в год.
Как изменилась ставка?
Для продавцов, у которых первая продажа в году - жилье, которым они владели более 3 лет
Для продавцов, которые не попадают под льготу о трехлетнем владении, ставки налогов будут такими:
Хотим отметить, что если владелец первой в году продает квартиру, которой владел 2 года, а потом квартиру, которой владел 4 года, то несмотря на срок владения, налог будет взиматься.
При продаже коммерческой недвижимости, апартаментов также со второй продажи ставка составит 18%.
Кстати, в нашей статье Налоги при продаже квартиры и апартаментов мы детально разбирали налоги, которые необходимо уплатить всем участниками сделки купли-продажи.
Как изменился подход к расчету налога?
Хотим обратить внимание, что 18% уплачиваются не от прибыли, как последнее время преподносят это в СМИ, а все таки от дохода. При этом такой доход может быть уменьшен на сумму Документально подтвержденных расходов.
В случае уменьшения дохода на сумму расходов, продавцу по итогам календарного года необходимо будет подать декларацию и приложить документы, подтверждающие такие расходы.
Что такое расходы на приобретение?
Список возможных расходов достаточно большой, мы перечислим основные наиболее распространенные:
- Расходы по договору купли-продажи недвижимости (актуально для тех, кто покупал “вторичную” недвижимость)
- Стоимость объекта по договору мены (актуально для тех, кто менялся на “вторичную” недвижимость)
- Деньги уплаченные за ценные бумаги или имущественные права, которые в последующем были конвертированы в объект недвижимости (актуально для тех кто покупал новострой)
- Деньги, переданные управителю Фонда финансирования строительства ФФС (актуально для тех, кто покупал новострой через ФФС)
- Расходы на строительство объекта недвижимости (актуально для тех, кто самостоятельно строил индивидуальный жилой дом или участвовал в рамках строительства, например, коттеджного поселка или таунхаусов)
Как подтвердить расходы на приобретение?
Хотим обратить внимание на то как изложен термин расходы для тех, кто покупал новострой. Расходы - это деньги, которые были уплачены.
То есть, чтобы подтвердить такие расходы необходимо будет приложить, например, выписки банка, корешки приходных кассовых ордеров или другие документы, подтверждающие факт оплаты.
Поэтому теперь важно эти документы сохранять.
Как изменится сумма налога?
В зависимости от того, каковы были первоначальные расходы, налог может возрасти или уменьшиться.
Например, при продаже квартиры стоимостью $50 000, ранее налог, при ставке 5% составлял $2500.
Мы сделали расчет налогов при разной сумме расходов на приобретение.
И действительно может быть ситуация, когда налог не придется платить, если расходы будут равны или превысят доход от продажи.
Налог останется на том же уровне, если первоначально объект недвижимости был приобретен за $36 000, а в последующем продан за $50 000. В таком случае база налогообложения составит $14 000, а налог с доход $2520. То есть при росте цены объекта на 40% налог останется на том же уровне, как и был до этого.
Зрада или перемога?
По нашему мнению эти изменения нацелены в первую очередь на Застройщиков, которые продают квартиры по схеме предварительных договоров или по переуступке, первоначально оформляя квартиры на “своих” людей.
Кстати, вот наша статья о том как правильно оформить документы при переуступке.
Такое оформление на “своего” зачастую происходит по минимальной стоимости. А в последующем этот “свой” человек продает уже конечному покупателю по рыночной цене.
Таким образом Застройщики снижают свои налоги на прибыль и НДС. Возможно, что эта схема по прежнему будет применяться, потому что если на “своего” оформили за $36000, а он продал за $50000, то налог составит те же $2500. И это меньше, чем должен был бы заплатить Застройщик налог на прибыль и НДС (примерно $4500).
В то же время эти изменения несут риски обывателям, которые не смогут подтвердить свои расходы, и будут вынуждены заплатить в бюджет налог по ставке 18% от общей цены продажи их объекта недвижимости.
К сожалению иногда мы сталкиваемся с ситуациями, когда при покупке новостройки застройщики “забыли” выдать документы подтверждающие оплату клиентам. Такие же ситуации происходят если квартира покупается по переуступке.
Поэтому если вы столкнулись с покупкой квартиры в новостройке по переуступке или от подрядчиков, строителей, я все же советую обратиться к специалистам.
Вы можете заказать бесплатный звонок с нашего сайта. У нас официальные цены и условия покупки от Застройщиков. Также мы сотрудничаем с крупными инвесторами.
Мы выступаем их партнерами по продажам, они оплачивают нашу работу. Поэтому для вас наша помощь абсолютно бесплатна.