На що звернути увагу під час купівлі квартири, розповість юрист Юлія Бахмацька
- Юліє, скажіть, які дані треба мати, купуючи квартиру в новобудові
або в об'єкті, що будується, щоб максимально убезпечити себе від можливих ризиків?
- Насамперед, Вам необхідно зробити розвідку.
На цьому етапі важливо зібрати інформацію про взаємини забудовника з інвестором під час здачі попередніх об'єктів.
Ви можете збирати інформацію з Інтернету, за відгуками знайомих, читати форуми. Інформація, яку ви отримаєте, має відповісти на два запитання:
- порушувалися умови здачі об'єкта будівництва забудовником раніше (строки здачі, стан об'єкта, суми прихованих витрат, обслуговування будинку після здачі),
- наскільки «жива» і чиста репутація у забудовника (рекомендуємо перевірити компанію забудовника в судових реєстрах щодо наявності/відсутності судових позовів).
Зі свого боку, ми завжди перевіряємо судові реєстри аж до Європейського суду з прав людини щодо наявності судових позовів у компанії – забудовника, підрядника та пов'язаних з ним осіб. Такі позови може бути з боку незадоволених покупців, міських органів, обурених сусідів. Також вивчаємо питання щодо наявності арешту, заборони відчуження, іпотек, і звичайно, права користування/власності на землю під будівництвом.
- Отримавши відомості, які не викликають у нас підозри, ми переходимо до другого етапу? У чому полягає?
- Цілком вірно, другий етап - це перевірка та аналіз документів компанії-забудовника та оцінка пропозиції.
Що має показати представник компанії? Документи, які мають право будувати.
Ключові документи для будівництва, що починається:
- Дозвіл на виконання будівельних робіт або Декларація про початок будівельних робіт.
Тут варто звернути увагу, що схожа за звучанням Декларація про початок підготовчих робіт не дає право будувати, на підставі такої декларації може готуватися ділянка перед запланованим будівництвом - вирубування дерев, очищення території та вивіз сміття. Важливо відрізняти підготовчі та будівельні роботи.
З 10 червня набрали чинності законодавчі зміни - тепер право виконання будівельних робіт з об'єктам із середнім і значним класом наслідків виникає після отримання дозволу, тобто. декларації про початок будівельних робіт, зареєстровані після 10.06.2017, як мінімум, викличуть підозри.
Кожна декларація або дозвіл можуть бути скасовані, тому ми також перевіряємо, чи немає наказів, що скасовують дозвіл. Адже так просто показати інвестору копію дозволу/декларації, яка вже скасована наказом ДАБК, підписати договір, а будівництво так і не розпочнеться.
- Документи, що підтверджують права на земельну ділянку.
Серед таких документів може бути величезна різноманітність підстав - землю забудовник може купити, прийняти в дар, отримати у спадок, орендувати (у фізособи, у міста, у УКБ), мати право забудови тощо. Найважливіше тут приділити увагу таким моментам – цільове призначення землі, термін оренди, наявність співвласників. Цільове призначення має відповідати тому, що є у проекті, не індивідуальне будівництво!! Інакше можна проспонсувати приватний будиночок із басейном (ситуація не вигадана). Як би Вас не переконували у безпеці, це ризик.
Цілком поширена в Одесі ситуація: на вулиці зростає літнє кафе, обурені мешканці виходять із вимогами прибрати кафе або платити ОСББ плату за оренду території будинку, на що їм свідчать документи з цільовим призначенням «під кафе». Ось так буває.
Щодо термінів – актуально для оренди, адже буде дуже неприємно, якщо у процесі будівництва термін договору оренди раптово закінчиться, і продовження договору не відбудеться. Будівництво може заморозитись.
Ну і співвласники землі, звичайно, повинні дати згоду на забудову ділянки, інакше це підстава для оскарження будівництва, що затягне і будівництво, і здачу в експлуатацію, і видачу квартир зрештою.
Перевірка документів для нас це насамперед перевірка реєстру прав власності, адже там найактуальніша інформація. Право власності може виникнути, але поки воно не буде зареєстроване у реєстрі, згідно з Цивільним кодексом, користуватися та розпоряджатися ділянкою не можна.
- Фінансовий стан компанії забудовника.
Важливо звернути увагу на документи самої компанії, її фінансове становище, наскільки платоспроможна компанія на випадок невиконання зобов'язань.
Тут хотілося б зробити невеликий відступ щодо платоспроможності компанії.
У нашій практиці були випадки та невиконання компанією – забудовником умов договору. Будівництво так і не почалося через відсутність у компанії дозвільних документів. Покупець заплющив очі на деякі хитрощі забудовника, через вигідну ціну за квадратний метр і поплатився за це. Повернення грошей у цій ситуації можливе лише шляхом судових позовів та тривалих переговорів.
Підсумовуючи, хочу зазначити, що в Україні існує велика кількість цілком престижних будинків, які так і не отримали необхідні документи для введення в експлуатацію від міської влади. У результаті забудовник одержує повний розрахунок, а інвестор – квартиру без документів.
- Наскільки я розумію, зробити всю цю кропітку роботу зі збору матеріалів можна самостійно, або звернувшись до послуг юристів?
- Так, збирання відомостей Ви можете здійснити самостійно. Проте ми рекомендуємо і на етапі перевірки всіх необхідних документів, і на етапі аналізу, правок та підписання договору вдатися до допомоги професійних юристів.
Чому слід приділити цьому етапу таку пильную увагу?
Тому що документи договору купівлі-продажу, договору пайової участі – Ваша гарантія виконання зобов'язань забудовником. Кожен пункт договору має відповідати законним вимогам та Вашим інтересам. І в цьому, поза сумнівом, Вам допоможуть розібратися юристи.
- З питанням успішної покупки ми розібралися, але що робити, якщо ми з якоїсь причини придбали житло у недобросовісного забудовника і будівництво не відбулося. Як захистити свої майнові інтереси?
- У цьому випадку багато залежатиме від обставин та умов договору. Але загальна практика консалтингової юридичної компанії DIO CONSULTING показує, що безвихідних ситуацій не буває.
Два основні шляхи, які є ефективними – витребування сплачених коштів та визнання майнових прав на квартиру, якої може ще й не бути. Адже згідно з договорами, право власності на квартиру Ви отримуєте після передачі Вам забудовником документів, що встановлюють право. Однак, якщо будівництво затягується і виникають сумніви, варто визнати Ваше майнове право на квартиру, яку ще й не побудували.
Але зараз більшість відомих будівельних компаній працюють якісно, адже від цього залежить їх репутація, а якщо добре підготуватися до угоди, то можна максимально убезпечити себе від проблем у процесі будівництва, здачі будинку, і передачі його на баланс.
Докладніше про процедуру передачі будинку на баланс, пакет документів, який забудовник повинен передати покупцеві, а також про керуючі компанії, їх повноваження та про всі підводні камені управління читайте в наступній статті.
А якщо у вас виникли питання з вибором квартири новобудові Одеси, звертайтесь до наших менеджерів з телефону 700 00 42! Знайти квартиру під ваш бюджет у потрібному вам районі, організувати її огляд, перевірити надійність забудовника та умови договору, всі ці завдання ми беремо на себе!
