На что обратить внимание при купле квартиры, расскажет Юлия Бахмацкая — партнер компании DIO CONSULTING (www.dio.org.ua)

— Юлия, скажите, какими данными надо обладать, покупая квартиру в новостройке или в строящемся объекте, чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков?

— Прежде всего, Вам необходимо сделать разведку.

На этом этапе важно собрать информацию о взаимоотношениях застройщика с инвестором при сдаче предыдущих объектов.

Вы можете собирать сведения из Интернета, по отзывам знакомых, читать форумы. Информация, которую вы получите, должна ответить на два вопроса:

  • нарушались ли условия сдачи объекта строительства застройщиком ранее (сроки сдачи, состояние объекта, суммы скрытых затрат, обслуживание дома после сдачи),
  • насколько «живая» и незапятнанная репутация у застройщика (рекомендуем проверить компанию застройщика в судебных реестрах на предмет наличия/отсутствия судебных тяжб).

Со своей стороны, мы всегда проверяем судебные реестры вплоть до Европейского суда по правам человека на предмет наличия судебных тяжб у компании – застройщика, подрядчика и связанных с ним лиц. Такие иски могут быть со стороны недовольных покупателей, городских органов, возмущенных соседей. Также изучаем вопрос о наличии ареста, запрета отчуждения, ипотек, и конечно, права пользования/собственности на землю под строительством.

новостройки одессы

—  Получив сведения, которые не вызывают у нас подозрения, мы переходим ко второму этапу? В чем он заключается?

— Совершенно верно, второй этап – это проверка и анализ документов компании-застройщика и оценка предложения.

Что должен показать представитель компании? Документы, предоставляющие право строить.

Ключевые документы для начинающегося строительства:

  • Разрешение на выполнение строительных работ или Декларация о начале строительных работ.

Тут стоит обратить внимание, что схожая по звучанию Декларация о начале подготовительных работ не дает право строить, на основании такой декларации может подготавливаться участок перед планируемым строительством — вырубка деревьев, очистка территории и вывоз мусора. Важно отличать подготовительные и строительные работы.

С 10 июня вступили в силу законодательные изменения — теперь право на выполнение строительных работ по объектам со средним и значительным классом последствий возникает после получения разрешения, т.е. декларации о начале строительных работ, зарегистрированные после 10.06.2017 как минимум вызовут подозрения.

Каждая декларация или разрешение могут быть отменены, поэтому мы также проверяем, нет ли отменяющих разрешение приказов. Ведь так просто показать инвестору копию разрешения/декларации, которая уже отменена приказом ГАСКа, подписать договор, а строительство так и не начнется.

  • Документы, подтверждающие права на земельный участок.

Среди таких документов может быть огромное разнообразие оснований — землю застройщик может купить, принять в дар, получить в наследство, арендовать (у физлица, у города, у УКСа), иметь право застройки и т.д. Самое важное тут уделить внимание таким моментам — целевое назначение земли, срок аренды, наличие сособственников. Целевое назначение должно соответствовать тому, что есть в проекте, не индивидуальное строительство!! Иначе можно проспонсировать частный домик с бассейном (ситуация не выдуманная). Как бы Вас не убеждали в безопасности, это риск.

Вполне распространённая в Одессе ситуация: на улице вырастает летнее кафе, возмущенные жильцы выходят с требованиями убрать кафе либо платить ОСМД плату за аренду территории дома, на что им показывают документы с целевым назначением «под кафе». Вот так вот бывает.

По поводу сроков — актуально для аренды, ведь будет очень неприятно, если в процессе строительства срок договора аренды внезапно закончится, и продление договора не состоится. Строительство может заморозиться.

Ну и сособственники земли, конечно, должны дать согласие на застройку участка, иначе это основание для оспаривания строительства, что затянет и саму стройку, и сдачу в эксплуатацию, и выдачу квартир в конечном итоге.

Проверка документов для нас это в первую очередь проверка реестра прав собственности, ведь там самая актуальная информация. Право собственности может возникнуть, но пока оно не будет зарегистрировано в реестре, согласно гражданскому кодексу, пользоваться и распоряжаться участком нельзя.

  • Финансовое состояние компании застройщика.

Важно обратить внимание на документы самой компании, ее финансовое положение, насколько компания платежеспособна на случай невыполнения обязательств.

Тут хотелось бы сделать небольшое отступление относительно платежеспособности компании. В нашей практике были случаи невыполнения компанией – застройщиком условий договора. Строительство так и не началось по причине отсутствия у компании разрешительных документов. Покупатель закрыл глаза на некоторые хитрости застройщика, в виду выгодной цены за квадратный метр и поплатился за это. Возврат денег в данной ситуации возможен только  путем судебных тяжб  и длительных переговоров.

Подытоживая, хочу отметить, что в Украине существует большое количество вполне престижных домов, так и не получивших необходимые документы для ввода в эксплуатацию от городских властей. В итоге застройщик получает полный расчет, а инвестор — квартиру без документов.

— Насколько я понимаю, проделать всю эту кропотливую работу по сбору материалов можно самостоятельно, либо обратившись к услугам юристов?

— Да, сбор сведений Вы можете осуществить самостоятельно. Однако мы рекомендуем и на этапе проверки всех необходимых документов, и на этапе анализа, правок и подписания договора, прибегнуть к помощи профессиональных юристов.

Почему следует уделить этому этапу такое пристальное внимание?

Потому что документы договора купли-продажи, договора долевого участия – Ваша гарантия выполнения обязательств застройщиком. Каждый пункт договора должен соответствовать законным требованиям и Вашим интересам. И в этом, несомненно, Вам помогут разобраться юристы.

новостройка купить квартиру

— С вопросом успешной покупки мы разобрались, но что же делать, если мы по какой-то причине приобрели жилье у недобросовестного застройщика и строительство не состоялось. Как защитить свои имущественные интересы?

— В данном случае многое будет зависеть от обстоятельств и условий договора. Но общая практика нашей консалтинговой юридической компании DIO CONSULTING показывает, что безвыходных ситуаций не бывает.

Два основных пути, которые эффективны – истребование уплаченных средств и признание имущественных прав на квартиру, которой может еще и не быть. Ведь согласно договорам, право собственности на квартиру Вы получаете после передачи Вам застройщиком правоустанавливающих документов. Однако, если строительство затягивается и у Вас возникают сомнения, стоит признать Ваше имущественное право на квартиру, которую еще и не построили.

Но, сейчас большинство известных строительных компаний работают качественно, ведь от этого зависит их репутация, а если хорошо подготовиться к сделке, то можно  максимально обезопасить себя от проблем в процессе строительства, сдачи дома, и передачи его на баланс.

Подробнее о процедуре передачи дома на баланс, пакете документов, который застройщик должен передать покупателю, а также об управляющих компаниях, их полномочиях и обо всех подводных камнях управления читайте в следующей статье.

покупка недвижимости первичной

А если у вас возникли вопросы с выбором квартиры в новостройке Одессы, обращайтесь к нашим менеджерам по телефону 700 00 42! Найти квартиру под ваш бюджет в нужном вам районе, организовать ее осмотр, проверить надёжность застройщика и условия договора,  — все эти задачи мы берем на себя!