Які форми залучення інвестицій забудовники використовують сьогодні?
Схема продажу квартири першим інвестором залежить від форми договору, який інвестор уклав із Забудовником.
Сьогодні найбільш поширеними формами залучення інвестицій у будівництво житла є Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру та Договір асоційованого членства у кооперативі із внеском паю у розмірі вартості майбутньої квартири.
До речі, про процес покупки через кооператив Ви можете прочитати в нашій статті Кооператив як схема купівлі квартири в новобудові.
В обох випадках купівля Вами квартири у першого інвестора відбувається за Договором поступки права вимоги (Цесія).
Поступка права вимоги - що це таке?
Поступка права вимоги визначена у статті 512 Цивільного кодексу України як передача кредитором своїх прав іншій особі за угодою.
У ситуації з інвестуванням квартири кредитор - це перший інвестор, який сплатив повністю або частково вартість майбутньої квартири, а боржник - це будівельна компанія, яка зобов'язується побудувати будинок і передати визначену в договорі квартиру за актом приймання-передачі.
Тобто інвестор має право вимагати цю квартиру. Саме це право вимоги перший інвестор і поступається новому інвестору.
У яких випадках можлива поступка права вимоги, а в яких ні?
Стаття 516 Цивільного кодексу каже, що для відступлення права вимоги згода боржника (у нашому випадку, будівельної компанії) не потрібна, якщо протилежне не передбачено договором або законом.
Існує поширена практика, коли в договорі інвестування будівельна компанія включає пункт про необхідність отримання їхньої згоди на переуступку.
Скільки коштує переуступка
Додатково договором зазвичай визначається плата за послугу з переоформлення договору нового інвестора. Вартість такої послуги часто становить 5% ціни договору. Деякі будівельні компанії, наприклад Кадор, не беруть плату за послугу з переуступки квартири поки що будинок будується. Багато будівельних компаній не стягують плату за таку послугу, якщо права на квартиру передаються родичам. Зазвичай визначається перелік таких родинних зв'язків, часто це подружжя, діти, батьки, брати та сестри, онуки, бабусі та дідусі.
Знову ж таки повторимося, це регулюється тим договором, який був укладений між будівельною компанією та першим інвестором.
Ці ж норми працюватимуть і для нового інвестора після переуступки, якщо до договору не внести змін. Якщо у Вас є намір після покупки передати права комусь із родичів, кого немає у списку у першому договорі, ми рекомендуємо узгоджувати внесення змін до тих пунктів первісного договору, якими це регулюється, щоб у майбутньому уникнути додаткових витрат.
Які документи підписуються під час переуступки квартири?
На підставі поступки права вимоги квартири першим інвестором новому інвестору вносяться зміна до договору купівлі – змінюється сторона у договорі. Це відбувається шляхом укладання тристоронньої додаткової угоди до початкового договору. Така тристороння угода підписується Будівельною компанією, першим інвестором та новим інвестором.
Перший інвестор передає Новому інвестору оригінал свого договору купівлі квартири, а також документи, що підтверджують оплату за договором.
ВАЖЛИВО! Статтею 517 Цивільного кодексу України визначено, що боржник (будівельна компанія) має право до надання доказів про перехід прав новому кредитору (новому інвестору) відмовити у виконанні зобов'язань (передачі квартири). Тому до оформлення переуступки необхідно підійти педантично. Рекомендуємо звернутися до фахівців, тим більше, що наші послуги на всіх етапах покупки квартири в новобудовах Одеси абсолютно безкоштовні!
Якщо Ви зацікавлені у покупці, зателефонуйте нам +38 (048) 70 00 42.
